DESPEJO - COBRANÇA - ALUGUEL - LOCAÇÃO - REAJUSTE ABUSIVO - FIANÇA -
EXONERAÇÃO - LEI 8245 91 - INÉPCIA DA INICIAL - VALOR DA
CAUSA - ART 282 CPC
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA
COMARCA DE ........./....
Autos nº ............
.........., ......... e ..........., já qualificados nos autos em epigrafe, vêm,
à respeitabilíssima presença de Vossa Excelência, através de seu advogado in
fine assinado, com endereço
profissional descrito no rodapé da página, nesta cidade de ....../...., onde
recebe intimações (CPC, art. 39, I), apresentar
CONTESTAÇÃO, com alicerce no art. 300 e seguintes do CPC e nas disposições
contidas na Lei 8.245/91, pelos motivos abaixo descritos:
1) PRELIMINARMENTE
1.a) INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL
O art. 282 do CPC, em seus incisos V, estabelece a obrigatoriedade de se
atribuir um valor a causa.
Já o art. 58, inciso III, da Lei 8.245/91, prevê que o valor da causa em ações
dessa natureza é o correspondente a 12 (doze) aluguéis.
O valor do aluguel, estabelecido entre os contraentes, consoante contrato
incluso, foi de R$ ..... o que importaria num montante de ......., caso
multiplicado por 12.
Contudo, pela rápida leitura na peça inicial, tem-se que o valor atribuído a
causa foi o R$......., valor este, que supera a quantia legalmente estipulada.
Deste modo, requer-se a extinção do feito, vez que falta uma das condições da
ação.
1.b) ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - FIADORES
Temos que os fiadores qualificados nos autos não podem responder aos termos da
presente, por dois salutares motivos, quais sejam:
a) ocorrência da desoneração do dever de fiança
Conforme se constata da leitura do contrato de locação em anexo, vislumbra-se
que o mesmo foi celebrado por tempo determinado (12 meses), o que,
incontestavelmente,
obrigaria as partes fiadoras no transcorrer desse interregno.
Vencido o prazo estipulado, ainda que tenha o contrato passado a viger por prazo
indeterminado, para que os fiadores pudessem permanecer vinculados às cláusulas
contratuais,
deveriam, pelo menos, serem notificados de tal ocorrência, o que não ocorreu.
Em sendo assim considerado a impossibilidade das obrigações serem perpétua,
ocorreu, ainda que tacitamente, a desoneração dos fiadores no que tange as
imposições contratuais,
ora em debate.
Curial se faz referir que o entendimento esposado pelo extinto Tribunal gaúcho
ressona em outros tribunais, como o exemplo colhido junto ao 2º Tribunal de
Alçada Civil de São
Paulo, in verbis:
" Locação. Fiança. Exoneração. CC, Artigo 1500. Efeitos da Exoneração. Data da
Citação. Sendo a fiança contrato benéfico, que não admite interpretação
extensiva (art. 1,483
do Código Civil), não pode o fiador ser responsabilizado perpetuamente por
obrigações futuras resultantes de aditamento contratual, de que não participou,
firmado entre locador e
locatário (art. 1006 do Código Civil). Por outro lado, a cláusula de validade da
fiança até a entrega das chaves não pode ser interpretada como um beco sem saída
para o fiador,
único a não poder dar por finda a locação e único a dela não extrair qualquer
proveito. Por isso, essa cláusula não implica renuncia absoluta à faculdade de
exoneração do art.
1.500 do Código Civil" (TJSP - Apelação s/ Revisão nº 396.986/6, S. Joaquim da
Barra, Apte.: Sara Mendes Nascimento)
Aplica-se, mutatis mutandis - fazendo coro com a jurisprudência local -, o
seguinte decisum do Superior Tribunal de Justiça. Vale a pena conferir:
"Civil. Locação. Fiança. 1. Sendo a fiança contrato que não admite interpretação
extensiva, o fiador não pode ser responsabilizado por obrigação resultante de
pacto adicional
ajustado entre locador e locatário sem a sua anuência. 2. Recurso não conhecido"
Deste modo, à guisa de conclusão, pode-se afirmar que o descrito no vertente
estudo leva à possibilidade de exoneração da fiança prestada, mesmo que se tenha
procedido à
renuncia expressa do direito potestativo previsto no art. 1500 do Diploma Legal
Substantivo.
b) Impossibilidade de litisconsórcio entre locatário e fiadores em lides dessa
natureza
Em demandas como esta (despejo c/c cobrança), admite-se tão somente o ingresso,
como parte ré, do locatário, posto que foi ele o responsável pelo contrato de
locação.
O mesmo não ocorre, é lógico, caso a pretensão se limitasse a cobrança dos
encargos locatícios, uma vez que, neste caso, operaria a denominada
solidariedade passiva.
Ademais, o assunto está pautado nas orientações doutrinárias e jurisprudenciais,
conforme julgado infra:
"Somente contra o locatário é admissível a cumulação do pedido de rescisão da
locação com o de cobrança de aluguéis e acessórios"
O TRIBUNAL DE ALÇADA DO PARANÁ. Estabelece a seguinte orientação:
DESPEJO - FALTA DE PAGAMENTO - COBRANÇA DE ALUGUERES CUMULAÇÃO - NULIDADE DA
CLÁUSULA DE BONIFICAÇÃO - MULTA
COMPENSATÓRIA - INCIDÊNCIA - INADMISSIBILIDADE - Reconvenção - Cabimento -
Fiadores - Ilegitimidade ativa - Carência de ação - Locatários - Prosseguimento
-
Constumácia - Intimação pessoal - Inocorrência extinção do processo -
Impossibilidade - Cláusula de bonificação - Nulidade - Multa moratória e prêmio
pontualidade - bis in idem
- Código de Defesa do Consumidor - Incidência .
2) MÉRITO
No que toca ao mérito da questão, dois apenas devem ser os questionamentos,
primeiro no que diz respeito ao aumento unilateral do aluguel e por segundo a
exorbitância cláusula
contratual que estabeleceu a verba de honorários advocatícios, em caso de
inadimplemento.
Com relação ao aluguel
Indubitavelmente, pela simples comparação entre o valor inicialmente pactuado
(.......) e o atual (.........), tem- se que o reajuste acabou por tornar-se em
evento imprevisto, ferindo
brutalmente as disposições constantes do Código de Defesa do Consumidor.
Tão evidente como cristalina é a afronta deste reajuste aos princípios
estabelecidos no art. 51, § 1º, inciso III, do CDC, in verbis:
Art. 51: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produto e serviços que:
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I -
II -
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a
natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras características
peculiares ao caso.
Deste modo, como forma justa de se compor a situações visualiza, dever-se-ia
desconsiderar o reajuste imposto para o fim de retornar ao valor primeiramente
pactuado.
Com isso, protesta-se pela nulidade do aumento realizado e a, conseqüente,
cobrança dos alugueis atrasados no importe de R$.....
Com relação aos honorários advocatícios
Fica estampada nessa cláusula (13º) o que se denomina de imposição leonina, uma
porque onera excessivamente a parte contratante, duas porque desequilibra a
relação contratual.
Exigir, com de fato foi, honorário advocatício no percentual de 20% sobre o
valor do debito é cercear toda e qualquer possibilidade do inquilino em realizar
acordo ou satisfazer o
crédito existente.
Em assim sendo, pleiteia-se pela redução dos honorários do advogado.
3) DO PEDIDO
Pelo exposto, requer o acolhimento das preliminares argüidas, com a conseqüente
extinção do feito ou afastamento dos fiadores da presente lide, ou, ainda,
alternativamente, caso
não seja o entendimento de V. Ex.a, a procedência parcial do pedido constante da
exordial, com a recepção dos argumentos levantados no item acima (Mérito).
N. Termos,
P. Deferimento.
......, ...... de ...... de .......
...............
Advogado