Pedido de rescisão contratual cumulado com reintegração de posse, além de indenização por perdas e danos.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
....., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n.º ....., com
sede na Rua ....., n.º ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP
....., representada neste ato por seu (sua) sócio(a) gerente Sr. (a). .....,
brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do
CIRG nº ..... e do CPF n.º ....., por intermédio de seu advogado (a) e bastante
procurador (a) (procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito
à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe
notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa
Excelência propor
AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de
fato e de direito a seguir aduzidos.
PRELIMINARMENTE
A Autora, que por meio de cessão assumiu os direitos decorrentes do Contrato
Particular de Promessa de Compra e Venda e Outras Avenças, relativo ao imóvel
objeto da presente demanda (doc. ...), encontra-se legitimada a figurar no pólo
ativo, diante da procuração outorgada junto ao Cartório Distrital do ........,
nesta Capital (doc. ...), através da qual recebeu poderes específicos para
figurar como autora nesta ação de rescisão do contrato e obter a reintegração de
posse do bem.
DO MÉRITO
DOS FATOS
A empresa ......., outorgante da procuração acima mencionada, no exercício de
sua atividade fim, incorporou e construiu o Conjunto Residencial ....., em
terreno de sua propriedade (doc. ...), localizado na rua ........., n.º ....,
nesta Capital.
Dentre as unidades residenciais construídas encontra-se uma, sob n.º ....,
contendo área total de ........ metros quadrados e demais características e
confrontações constantes da matrícula n.º ........, do Cartório da ...ª
Circunscrição Imobiliária da Comarca de ........ (vide doc. ...).
Em ..... de ....... de ......., celebrou o contrato sub judice com os Requeridos
(doc. ...), tendo por objeto a unidade n.º ...., do Residencial ........, acima
descrita, e preço fixado no valor de R$ ........, a ser pago na forma prevista
nos itens n.ºs ..., ... e ... do Quadro Resumo da avença (doc. ...):
.....
Por entender que lhes seria mais vantajoso, na mesma data da assinatura do
contrato, os Requeridos declinaram da faculdade legal estabelecida no sentido da
correção anual das prestações do financiamento, manifestando interesse na
correção mensal das mesmas, tal como previsto na Cláusula Terceira do
instrumento (doc. ...).
Desta sorte, as parcelas restaram apresentadas por Notas Promissórias, emitidas
pelos Requeridos, com cláusula de correção monetária e juros. Cumpridas as
disposições das Cláusulas ...... e ........., os promitentes compradores
receberam as chaves do imóvel (doc. ...), imitindo-se na posse do mesmo.
Ocorre que, a partir de .... de ......... de ........ os Requeridos,
injustificadamente, deixaram de efetuar o pagamento das parcelas nas datas
avençadas no contrato. Encontrando-se inadimplentes, aplicável a Cláusula
....... do instrumento de promessa de compra e venda, a qual prevê:
"Concordando a PROMITENTE VENDEDORA, por mera liberalidade, receber, parcelas em
atraso ou quaisquer outros valores que sejam devidos e não pagos no respectivo
vencimento, obriga(m)-se o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) a pagar(em) o
principal acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, atualização
monetária de acordo com o indexador aqui convencionado, multa convencional de 2%
(dois por cento) sobre o valor corrigido do débito e, ainda, convencionam que se
o atraso for superior a 30 (trinta) dias haverá a cobrança de honorários
advocatícios na base de 10% (dez por cento) para cobrança extrajudicial e 20%
(vinte por cento) se houver cobrança judicial.".
Considerando a documentação acostada e o lapso temporal decorrido desde o
vencimento da primeira parcela inadimplida, denota-se que foram exauridos todos
os meios suasórios na cobrança do débito, inclusive mediante a notificação
extrajudicial dos Requeridos (doc. ...).
Após efetivada a notificação, competia aos Réus efetuarem o pagamento do débito
no prazo de ..... dias, fato que não ocorreu, conforme se denota das notas
promissórias representativas das parcelas vencidas e impagas (docs. .....).
Portanto, rescindido está o contrato e de pleno direito, como expressamente
previsto na sua Cláusula ....., verbis:
"Convencionam as partes que havendo inadimplemento de qualquer das cláusulas ou
condições do presente contrato e seu Quadro Resumo, por parte do(s)
PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), especialmente no que concerne à falta de pagamento
das parcelas do preço, poderá a PROMITENTE VENDEDORA considerar de pleno direito
rescindido o contrato, depois de transcorridos 15 (quinze) dias da notificação a
ser feita através de Cartório de Registro de Títulos e Documentos, hipótese em
que a PROMITENTE VENDEDORA poderá usar, dispor e transferir a terceiro o imóvel
objeto deste contrato.".
Deixando os Requeridos e promitentes compradores de honrar os pagamentos das
parcelas do preço, resulta claro o inadimplemento, podendo a Autora usar, dispor
e transferir o imóvel a terceiro, conforme acima visto.
Todavia, para que tal seja possível, necessária a desocupação do imóvel pelos
Requeridos. Enquanto os mesmos estiverem na posse do bem, aplica-se o Parágrafo
terceiro, da Cláusula ........, o qual estabelece:
"Estando o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) na posse do imóvel e sendo considerado
rescindido o contrato, obriga(m)-se a desocupá-lo e entregá-lo à PROMITENTE
VENDEDORA em perfeitas condições de uso e funcionamento, no prazo máximo de 15
(quinze) dias a contar da data da notificação, sob pena de ser considerado como
possuidor de má-fé. Ajustam as partes também que os valores a serem devolvidos,
previstos no parágrafo primeiro, letras "a", "b", "c", "d", desta cláusula,
somente serão exigíveis após a desocupação do imóvel pelo(s) PROMITENTE(S)
COMPRADOR(ES) e poderão ser compensados com os créditos da PROMITENTE VENDEDORA
que decorrerem da aplicação das outras cominações aqui pactuadas.".
Não obstante decorrido o prazo para a desocupação do imóvel, a Autora
encontra-se privada do exercício da posse legítima, em razão do esbulho
possessório perpetrado pelos Requeridos, os quais estão a ocupar de forma
injusta e de má-fé o bem.
A posse do imóvel foi concedida em caráter precário aos promitentes compradores,
conforme estabelecido na Cláusula ...... do contrato:
"A posse precária do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) cessará(ão) de pleno
direito, independentemente de qualquer aviso ou notificação, no caso de
inadimplemento de qualquer das obrigações pactuadas na presente promessa,
hipótese em que o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) deverá(ão) restituir o imóvel,
sob pena de ficar caracterizado para todos os fins de direito o esbulho
possessório e a posse de má-fé do(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), sujeitando-se
à reintegração liminar.".
Portanto, caracterizado o esbulho possessório, como já demonstrado, deverão os
Requeridos, ainda, arcarem com os encargos estipulados no Parágrafo único da
cláusula acima descrita:
"Inadimplido o contrato e permanecendo o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) na posse
do imóvel, acertam e ajustam as partes, sem prejuízo das outras sanções e
cominações aqui previstas, que fica(m) obrigado(s) a pagar(em) à PROMITENTE
VENDEDORA, a título de indenização por uso, o valor correspondente a 2% (dois
por cento) do valor corrigido do imóvel, por mês em que ali permanecer(em).".
Diante da falta de pagamento das parcelas do preço e não tendo os Requeridos
atendido aos termos da Notificação Extrajudicial, caracterizou-se o
inadimplemento contratual, com a possibilidade da Autora, nos termos acima
expendidos, obter a rescisão do mesmo, cumulada com a reintegração de posse e a
indenização pelas perdas e danos.
DO DIREITO
Reza o artigo 475, do Novo Código Civil Brasileiro:
"A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não
preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização
por perdas e danos."
Com efeito, foram esgotados todos os meios suasórios junto aos Requeridos, na
tentativa de se obter a quitação do débito e a desocupação do imóvel, não
restando outra alternativa senão o caminho do Poder Judiciário, com vistas à
rescisão da avença e à reintegração na posse do bem.
A proteção da posse, inclusive em caráter liminar, encontra previsão, não
somente no contrato, mas também no Novo Código Civil, in literis:
"Art. 1210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação,
restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo
receio de ser molestado.".
"Art. 523. As ações de manutenção e de esbulho serão sumárias, quando intentadas
dentro de ano e dia da turbação ou esbulho; e passado esse prazo, ordinárias,
não perdendo, contudo, o caráter possessório.".
Ao comentar este último dispositivo RODRIGUES FILHO acentua:
"Qualquer dos interditos já estudados segue o procedimento especial, dando
margem à liminar se a turbação ou o esbulho datar de menos de ano dia."
(RODRIGUES FILHO, Eulâmpio. Código Civil Anotado. Porto Alegre: Ed. Síntese, 2ª
ed., 1998. p. 339, grifos nossos).
Portanto, o prazo de ano e dia tem seu marco inicial na data do esbulho,
perpetrado em .../.../..., isto é, no ....... dia contado da notificação
extrajudicial (vide doc. ...) que constituiu em mora os Réus, de acordo com a
previsão da Cláusula ....... do contrato.
Ademais, cumpre destacar que tanto o contrato de promessa de compra e venda, nos
termos já narrados, como o artigo 1197 do Código Civil, tutelam a posse da
Autora, ainda que na modalidade indireta. A posse dos Requeridos, de seu lado,
uma vez caracterizado o esbulho possessório, passou a ser injusta e de má-fé. A
precariedade da mesma é patente, visto que a posse direta, diante da rescisão
prevista na Cláusula .......... do contrato, não mais encontra respaldo.
A propósito, eis a orientação jurisprudencial:
"Compromisso de compra e venda - Inadimplemento pelo promitente comprador -
Falta de devolução do imóvel - Esbulho caracterizado - Reintegração de posse
procedente.
Na promessa de venda, a posse direta que o promitente comprador ocasionalmente
recebe do promitente vendedor não o garante senão precariamente e, não cumprido
o contrato, pratica o esbulho, sendo facultada ao promitente vendedor a
reintegração na forma do art. 506 do CC, para recuperação da posse." (RT
492/227).
A reintegração de posse, com o deferimento da liminar a favor da Autora,
encontra respaldo, também, no Código de Processo Civil, o qual em seus artigos
926 e 928, estabelece:
"Art. 926. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e
reintegrado no de esbulho.".
"Art. 928. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem
ouvir o réu, a expedição do mandado liminar da manutenção ou de reintegração.".
Esta ocupação indevida agrava a situação da Autora, a qual fica privada de
negociar o imóvel e saldar os compromissos decorrentes da execução do
empreendimento.
Portanto, preenchidos os requisitos legais, urge seja deferida a liminar de
reintegração de posse.
Oportuna a lição de ADROALDO F. FABRÍCIO, ao comentar o artigo 927 do CPC,
quando assevera: "Não é de exigir-se prova cabal, completa e irretorquível dos
requisitos alinhados no artigo. Trata-se - não é demasia repetir - de cognição
incompleta, destinada a um convencimento superficial e a orientar uma decisão de
caráter eminentemente provisório. Não se poderia exigir, para uma provisão
judicial destinada a duração não maior que a do processo, o mesmo grande
convencimento necessário ao julgamento definitivo do mérito." (FABRÍCIO,
Adroaldo Furtado. Comentários ao Código de Processo Civil. 4ª ed. Rio de
Janeiro: Forense, vol. VIII, tomo III, 1992. p. 325).
A jurisprudência manifesta entendimento pacífico ao autorizar a reintegração de
posse em sede da ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda,
uma vez ocorrida a inadimplência. Máxime diante da efetivação de notificação
extrajudicial prévia, verbis:
"Havendo cláusula resolutória expressa, pode o promitente vendedor propor ação
de reintegração de posse, independentemente da propositura prévia ou
concomitante, da ação de rescisão de contrato." (STF - RTJ 72/87, 74/449,
83/401; RT 483/215, RJTJESP 111/53; JTA 103/191).
"COMPRA E VENDA - RESOLUÇÃO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Impõe-se, como efeito
necessário da resolução judicial, a obrigação de restituir o imóvel objeto do
compromisso, sendo cabível, em não havendo devolução espontânea, a execução do
julgado respectivo, observando, neste caso, o disposto nos artigos 621 e
seguintes e 741 e seguintes do CPC." (STJ - Ac. Unân. da 4ª Turma - REsp
18.000-0-RJ - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, p. 07.06.93).
"RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADO COM PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELA
COMPRADORA. ARTIGO 1092, "CAPUT" E PARÁGRAFO ÚNICO DO CÓDIGO CIVIL. AÇÃO
PROCEDENTE. RECURSO IMPROVIDO.Impõe-se a rescisão do contrato de compra e venda
de imóvel se a adquirente deixa de satisfazer as obrigações assumidas quando da
celebração do negócio. Nestas condições, pode a vendedora, que não deu causa ao
desfazimento do negócio, pleitear indenização por perdas e danos e reintegração
de posse do imóvel." (TA/PR - Ap. Cível 60.069-7 - Ac. 4.394 - Rel. Juíza Regina
Afonso Portes - Unân. - Julg. 20.10.93 - DJ 04.02.94).
É de se destacar que o processo civil moderno busca, com as tutelas específicas
e genéricas, a efetividade, sendo que a concessão da medida inaudita altera
pars, não constitui ofensa, mas limitação imanente do contraditório, o qual fica
diferido para momento posterior do processo.
A demora na prestação jurisdicional definitiva, sem que seja deferida à Autora a
liminar pleiteada, poderá acarretar ofensa ao princípio da isonomia, na medida
em que os Réus vêm utilizando o imóvel gratuitamente, desde .../.../..., sem
respaldo legal e contratual, e ainda, impedindo a venda ou a prática de qualquer
outro ato de disposição sobre o bem, o qual encontra-se sujeito à deterioração,
à desvalorização, entre outros prejuízos, todos em frontal violação ao direito
de propriedade.
Ademais, diante da mora inconteste dos Requeridos a rescisão contratual
afigura-se inevitável. Portanto, a reintegração liminar tão somente antecipará a
satisfação do direito, sobejamente demonstrado, diga-se, da Autora reaver o
imóvel. A cognição exauriente, desta forma, além de confirmar o acerto da
decisão concessiva da liminar, prestar-se-á a declarar a rescisão do contrato, a
que os Requeridos deram causa, e condená-los na indenização pelas perdas e danos
daí resultantes.
Quanto aos prejuízos advindos para a Requerente, basta ter em mira que o mercado
imobiliário vem sofrendo profundas oscilações diante das medidas econômicas
editadas pelo governo, resultando numa significativa queda das vendas no setor.
A situação torna-se mais complexa pela escassez de financiamentos ofertados
pelas instituições financeiras, com vistas a novos empreendimentos, obrigando as
construtoras a manterem, exclusivamente, os financiamentos aos seus compradores.
O cabimento do pedido de indenização por perdas e danos encontra previsão no
contrato, assim como nos artigos 475, e 389 do Novo Código Civil, e artigo 921,
inciso I, do Código de Processo Civil.
De fato, tendo em vista o disposto no Parágrafo único da Cláusula ......, aos
Requeridos deve ser imposto o pagamento de 2% (dois por cento), ao mês, do valor
atualizado do imóvel, desde a sua constituição em mora, pois os mesmos
encontram-se, injustificadamente, na posse do bem sem nada pagar.
Aplicável, também, a multa contratual pactuada no Parágrafo segundo da Cláusula
....., correspondente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato.
As importâncias pagas pelos Requeridos lhes serão restituídas em parte, segundo
as regras fixadas no Parágrafo primeiro da citada Cláusula ...... Este crédito,
se houver, ser-lhes-á restituído após a desocupação do imóvel e tão logo
abatidos os créditos da Autora, conforme expressa previsão contratual.
DOS PEDIDOS
Demonstrada a) a ocorrência das causas que autorizam a rescisão do contrato; b)
o preenchimento dos requisitos necessários ao deferimento da liminar de
reintegração de posse; e, c) os prejuízos advindos do inadimplemento, é a
presente para requerer:
a) a concessão de liminar, inaldita altera pars, ordenando a expedição do
competente mandado de reintegração de posse em favor da Autora, do imóvel
descrito no item 2, supra (CPC - art. 928, 1ª parte);
b) efetivada a liminar, a citação dos Requeridos, através da expedição da
competente carta com aviso de recebimento ao endereço declinado no preâmbulo
desta peça para, querendo, apresentarem defesa no prazo legal (CPC - art. 930,
caput);
c) a produção de todas as provas em direito admitidas, mormente os depoimentos
pessoais dos Requeridos e a oitiva de testemunhas, as quais comparecerão à
audiência mediante intimação;
d) seja, ao final, julgada procedente a presente ação, para o fim de:
d.1.) declarar rescindido o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda e
Outras Avenças em questão;
d.2.) tornar definitiva a liminar de reintegração de posse, ou determinar a
reintegração, caso a mesma não seja deferida liminarmente; e,
d.3.) condenar os Requeridos na indenização pelo tempo que permaneceram no
imóvel após a sua constituição em mora, no patamar de 2% (dois por cento) do
valor atualizado do contrato, no pagamento da multa contratual e na composição
das perdas e danos, nelas compreendidas, o reembolso das parcelas impagas de
IPTU, das taxas de condomínio, de água e luz do imóvel, conforme apuração em
regular liquidação de sentença.
e) a condenação dos Réus no pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios, estes no importe de 20% (vinte por cento) do valor atualizado do
imóvel, conforme previsão do Parágrafo segundo, da Cláusula ......... do
contrato.
Dá-se à causa o valor de R$ .....
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]