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Petição
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Imobiliário
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Medida cautelar contra acréscimos substanciais das prestações
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Os autores vêm enfrentando acréscimos substanciais dos
valores das prestações da compra de imóvel e fazem pedido liminar no sentido
de que o valor das prestações seja fixado na equivalência com o salário do
mutuário.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA .... ª VARA DA JUSTIÇA FEDERAL
DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DO ESTADO DO ....
................................, (qualificação), portador da Cédula de
Identidade/RG nº ...., inscrito no CPF/MF sob o nº ...., e sua mulher ....
(qualificação), portadora da Cédula de Identidade/RG nº ...., inscrita no CPF/MF
sob o nº ...., residentes e domiciliados em ...., na Rua .... nº ...., vêm com
todo acatamento e respeito perante V. Exa., através dos seus procuradores, "ut"
instrumento de mandato incluso (doc. ....), com escritório profissional na Rua
.... nº ...., Cidade de ...., onde normalmente recebem intimações e
notificações, requerer a presente
MEDIDA CAUTELAR INOMINADA
com fundamento nos arts. 796 e ss. do Código de Processo Civil,
contra..............................., (qualificação), inscrito no CGC/MF nº
...., Agente Financeiro integrante do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, com
filial na Cidade de ...., na Rua .... nº ...., e com matriz em ...., Estado do
...., na Rua .... nº ...., pelas razões de fato e de direito que passa a expor:
1. DOS FATOS
Os Autores adquiriram em data de .... da empresa ...., inscrita no CGC/MF nº
...., (qualificação), com sede na Cidade de ......., na Rua .... nº ...., com
financiamento do Banco ...., conforme instrumento particular de venda e compra
de bem imóvel, financiamento com garantia hipotecária e outras avenças, sob o nº
...., o imóvel constituído pelo apartamento residencial sob o nº ....,
localizado no .... pavimento do "Edifício ....", situado na Rua .... nº ....,
nesta cidade de .....
Dito imóvel foi adquirido pelo preço de venda de R$ .... (....), de cujo valor
os Autores pagaram com recursos próprios e provenientes do FGTS - Fundo de
Garantia por Tempo de Serviço, ou seja, a "poupança" na importância de R$ ....
(....), financiando o restante de R$ .... (....), para pagar em 192 prestações
mensais e consecutivas, das quais 16 (dezesseis) encontram-se pagas e em dia.
No início, até a 6ª prestação, vencida e paga em data de ...., os mutuários, ora
Autores, suportaram, embora com sacrifícios, o ônus do encargo mensal e seus
reajustes que, até então, representavam em média, 33% (trinta e três por cento)
dos seus rendimentos.
Ocorre, Excelência, que a partir da 7ª prestação em diante, em que o encargo
mensal passou a representar de 41 a 70% dos seus rendimentos, mais do que o
dobro do comprometimento inicial, tornou-se deveras penoso para os Autores pagar
a prestação da "sonhada casa própria". Tiveram, então que vender uma motocicleta
e um terreno, conforme podem comprovar, para pagar as prestações ao Banco ....
No período de ...., data de vencimento da 1ª prestação, a .... , o valor da
prestação mensal cresceu o astronômico percentual de 1978% (R$ .... para R$
....), enquanto o salário dos Autores, no mesmo período, sem que houvessem
mudado de profissão ou categoria profissional, cresceu apenas e tão somente 939%
(R$ .... para R$ ....).
Dessa forma, como clarificada acima, os mutuários, ora Autores, se vêm na
iminência de se tornarem inadimplentes. posto terem que despender, hoje, cerca
de 70% dos seus rendimentos para cumprir a obrigação junto ao Agente Financeiro,
ora Requerido, Banco ...., o mesmo encargo que na época da contratação
representava 32%.
Sentindo a iminência de se tornarem inadimplentes, os Autores tentaram a nível
administrativo uma revisão do contrato junto ao Banco ..., conforme
correspondência anexa (doc. ....), o qual respondeu, em carta já impressa, o
óbvio que "as prestações são reajustadas pelos índices da poupança e não pelo
salário", não deixando nenhuma margem para revisão amigável ou possibilidade de
negociação, fazendo prevalecer o seu poder econômico, através do que está
escrito, o contrato de adesão.
Com efeito, o contrato firmado pelas partes prevê expressamente o reajuste das
prestações pelos índices da Caderneta de Poupança, manifestamente injusto, em
especial se considerar que se trata de um contrato de adesão imposto aos
Autores, que, não raras vezes sequer é lido, sendo o último documento a ser
assinado, quando já paga a poupança. Dito contrato já vem redigido, com redação
técnica e com caracteres microscópicos, como se observa do contrato anexo.
O índice da poupança, aplicado no reajuste das prestações é sabidamente
manipulado pelo Governo à sua conveniência, tornando-se mais atrativo em relação
aos demais investimentos para atrair poupadores quando o Governo pretende
"enxugar" o excesso de liquidez do mercado.
Dessa forma, o índice que corrige a poupança está sujeito a especulação
financeira e assim é injusto para o mutuário, pois o salário deste não é
corrigido pelos índices da poupança.
O "sonho da casa própria" se tornou um pesadelo para os Autores. Todo dia ....
de cada mês é o dia do sacrifício maior, pois é o dia do pagamento da prestação.
Paira no ar a espada do poder econômico. Se o mutuário não pagar é sumariamente
executado o contrato.
Até mesmo a possibilidade de vender o imóvel, tentando assim recuperar ao menos
parte do que investiu, transferindo a dívida, o Sistema Financeiro da Habitação
inviabiliza, posto que é refinanciada a dívida pelo saldo devedor ao novo
adquirente, cuja prestação, no mínimo triplica de valor e a exigência da renda
do novo mutuário é inviável para a maioria dos assalariados;
Assim, os Autores obrigam-se a recorrer à sua última esperança de justiça, o
Poder Judiciário, para pleitear uma revisão do contrato em tela, pena de se
tornarem inadimplentes, terem o contrato executado e perderem o próprio teto,
fruto de tantos sacrifícios. A par da questão eminentemente social da presente
causa, há que se questionar a eqüidade do contrato.
Nesse sentido, invocam a tese de que o comprometimento original da sua renda em
relação ao encargo mensal (prestação + seguro) seja mantido, posto que o
reajuste das prestações pelos índices da caderneta de poupança altera o valor
real das mesmas, não representa uma simples atualização monetária. Idêntica
situação têm os contratos cuja prestação é reajustada pela TR - Taxa
Referencial, implantada pela Lei nº 8.177/91, já julgada inconstitucional pelo
STF que, antes mesmo do julgamento teve sua eficácia suspensa por representar
flagrante inconstitucionalidade.
Prevê a Lei nº 8.004, de 14 de março de 1990, no seu artigo 9º, parágrafo 5º:
"a prestação mensal não excederá a relação prestação/salário verificada na data
da assinatura do contrato, podendo, ser solicitada sua revisão a qualquer
tempo."
Mais do que uma previsão legal contra abusos e perda da equidade, o referido
instituto encerra um princípio de direito, qual seja, o de vedar a onerosidade
excessiva para apenas uma das partes nos contratos de trato sucessivo;
Mais recentemente, em outubro passado:
SFH - REAJUSTE DE PRESTAÇÕES - PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL
"Direito Administrativo. Contrato de mútuo para aquisição da casa própria,
subordinado ao Sistema Financeiro da Habitação manterá sempre equivalência do
mutuário, em conformidade com o que preceitua o Decreto-Lei nº 2284/86, artigo
10, parágrafo 1º, independentemente do indexador que venha a ser escolhido. 2.
Remessa de ofício e recursos voluntários a que se nega provimento" (Ac. un. da
2ª T. do TRF da 3ª R-AMS, 92.03.19187-9/SP - Rel. Juiz Souza Pires - j. 15.09.92
- Rctes: Caixa Econômica Federal - CEF e outra; Rcdos: Eugêncio Gonçalves e
outros; Rmte.: Juízo Federal da 4ª Vara - São Paulo - DJSP 13.10.92 p. 157 -
ementa oficial).
Pelo demonstrativo às fls. .... desta, clarificada está a onerosidade excessiva
imposta aos mutuários, o que dificulta extremamente o adimplemento da obrigação.
Tal ocorrência, por si só, já justifica a revisão ou resolução do contrato, por
se considerar subentendida a cláusula "rebus sic stantibus", que corresponde à
fórmula de que, nos contratos de trato sucessivo ou a termo, o vínculo
obrigatório ficará subordinado, a todo tempo, ao estado de fato vigente à época
da sua estipulação.
A economia contratual foi profundamente alterada, desequilibrando as prestações
recíprocas, o que faculta à parte prejudicada pedir o reajustamento das
prestações proporcionalmente à sua capacidade, a mesma que tinha no momento da
celebração do contrato por estar na iminência de se tornar inadimplente, tendo
em vista a enorme dificuldade de cumprir sua obrigação. E o faz agora, no curso
da produção dos efeitos do contrato, posto que se este for executado não haverá
possibilidade de intervenção judicial da natureza que ora se pleiteia. É o dever
da ordem jurídica assegurar a igualdade econômica das partes, evitando que uma
se arruine em proveito da outra.
Toda a exposição retro do drama dos mutuários para cumprir a obrigação, além de
demonstrar a injustiça do contrato, demonstra claramente a total
imprevisibilidade da atual e futura onerosidade imposta a uma das partes, no
caso, os Autores.
Pelo que foi exposto e pelas razões que serão oportunamente suscitadas na lide
principal, é que entendem os Autores ter o direito à medida cautelar que
assegure o pagamento das prestações vencidas e vincendas dentro dos limites
legalmente estabelecidos, qual seja, proporcional aos rendimentos dos mutuários
em percentual igual ao existente na época da contratação;
02. PRESSUPOSTOS PARA CONCESSÃO DA MEDIDA CAUTELAR
Com fundamento no art. 798 do CPC, posto que presentes o "fumus boni juris" e o
"periculum in mora", como condições necessárias para a concessão da liminar na
presente Medida Cautelar, visando apenas resguardar o direito dos Autores de
ação e ao processo principal a ser tutelado;
Urge, por outro lado, que se tome providências, pois o prazo para pagamento das
prestações abusivas é exíguo, isto é, 30 (trinta) dias;
Mister salientar que o atraso no pagamento das prestações confere ao Banco ....
o direito de executar o contrato, conforme previsto no instrumento , cabendo-lhe
ainda, o direito de escolher o processo de execução, independente de aviso,
notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, conforme estipulado nas
cláusulas 12ª e 13ª do referido contrato;
03. DA CONCESSÃO LIMINAR DO PEDIDO
Pela evidente aparência da fumaça do bom direito e do perigo da demora da
prestação jurisdicional pede-se a concessão liminar, sem prévia audiência da
parte contrária ou tornar-se-á inócua e desprovida de qualquer objeto a presente
Medida Cautelar, pois se, não concedida, os Autores que já se encontram em
situação de desespero, poderão ter agravada a sua situação, acarretando aos
mesmos comoção psico-econômico-financeira, correndo o risco de perderem tudo o
que já pagaram, e o que é pior, o local onde residem, por inadimplência.
04. DO REQUERIMENTO
Desta forma, Excelência, requerem digne-se conceder liminarmente a medida e sem
prévia audiência da parte contrária para:
a) determinar provisoriamente sejam as prestações dos Autores reajustadas na
proporção de 32% (trinta e dois por cento) dos seus rendimentos (salários), na
forma do comprometimento da primeira prestação contratada até a decisão da lide
principal;
b) deferir de plano o depósito judicial das prestações vencidas e vincendas ou
que o Agente Financeiro emita o carnê com os valores corretos para pagamento
pelos mutuários diretamente ao Banco ....
c) determinar ao Banco .... que se abstenha de tomar quaisquer medidas judiciais
ou administrativas com o fito de cobrar diferenças entre os valores liminarmente
fixados e aqueles que, porventura, entenda exigíveis;
d) que após a concessão da liminar, seja expedido o respectivo mandado de
citação ao Banco ...., em .... e nesta .... nos endereços já mencionados na fl.
.... desta, para, querendo, contestar a presente no prazo legal, com as
advertências de praxe do artigo 285 e ss. do CPC;
e) que, contestado o presente pedido, tenha o mesmo o procedimento nos
ulteriores termos conforme dispõe os artigos 802 e 803 do CPC e demais
disposições legais aplicáveis à matéria, sendo afinal confirmada a Liminar e
condenado o Réu no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios,
pelo princípio da sucumbência; (art. 20 CPC)
Que, indica o procedimento ordinário, pretendendo-se o reconhecimento judicial
de que o reajustamento das prestações seja limitado ao percentual pactuado do
comprometimento do salário dos Autores quando da contratação, como também
aplicação dos índices do reajuste do salário dos Autores no reajuste das
prestações (PES- Plano de Equivalência Salarial) cumulado com o pedido de
condenação do Agente Financeiro a restituir as importâncias pagas a maior, como
o procedimento principal a que alude o art. 801, inciso III do CPC, ação essa a
ser proposta no prazo estabelecido no art. 806 do CPC.
Protestam provar todo o alegado, que através dos documentos anexados, quer
através de novos documentos, provas periciais e, caso necessário, depoimento
pessoal dos Autores e representantes legais do Réu, como também ouvida de
testemunhas que serão oportunamente arroladas.
Dá-se à presente o valor de R$ .... (....)
Nestes termos,
Pedem deferimento.
...., .... de .... de ....
..................
Advogado OAB/...
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