Ação sumária com preceito cominatório para que o condômino desfaça construções introduzidas na área comum do edifício, bem como alterações na fachada do prédio.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
CONDOMÍNIO ...., pessoa jurídica de direito abstrato, com sede na Rua ....., n.º
....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., representado pelo seu (sua)
síndico (a) ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de
....., portador (a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e
domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado
....., por intermédio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a)
(procuração em anexo - doc. 01), com escritório profissional sito à Rua .....,
nº ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificações e
intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor
AÇÃO SUMÁRIA COM PRECEITO COMINATÓRIO
em face de
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., pelos motivos de
fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
A condômina ......, ora Requerida, na qualidade de proprietária do apartamento
no ... do Condomínio Edifício ....., inobstante haja disposição condominial
proibindo que qualquer condômino faça alteração nas áreas comuns do edifício sem
o consentimento dos demais condôminos, efetuou alterações, transformando a
janela de seu apartamento em portas de acesso para a cobertura do apartamento no
....
A condômina, sempre que interpelada sobre a referida alteração, informou que a
mesma havia sido autorizada em assembléia realizada em data de .... de ...... de
........
Referida assembléia foi realizada, porém não houve aprovação para a realização
da referida alteração, conforme verifica-se da cópia da Ata em anexo. Nessa
assembléia, ... (....) dos condôminos, decidiram pela não abertura da porta e .
(...) decidiram a favor da abertura da porta.
O condomínio, por diversas vezes solicitou à ré o fechamento da porta, assunto
discutido em assembléias dos condôminos, mas sem qualquer solução.
O Síndico, atendendo à solicitação dos demais proprietários, tentou de todas as
formas fazer com que a condômina ré, fechasse a referida porta, sem obter êxito.
Não restando nenhuma alternativa, fez reclamação junto à Prefeitura Municipal de
....., no sentido de que a condômina, com a notificação, tomasse providências, o
que não ocorreu até a presente data, não restando outra alternativa, senão a de
propor a presente ação cominatória.
DO DIREITO
1. Da Segurança dos Condôminos
A abertura da porta é nociva para o condomínio, quer em relação à segurança dos
condôminos, quer quanto a mudança da estrutura do edifício.
O artigo 1277 do Código Civil dispõe:
"O proprietário, ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as
interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam,
provocadas pela utilização de propriedade vizinha."
Como se vê, o Código Civil Brasileiro consagrou três razões para considerar o
uso da propriedade como nocivo à vizinhança: a segurança, o sossego e a saúde.
O texto do Código Civil se conjuga com o dispositivo da lei do Condomínio, o
qual no artigo 10, inciso III, assim dispõe:
"É defeso a qualquer condômino: (...)
III - destinar à unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la
de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais
condôminos."
Sem dúvida de que a abertura da porta, a qual dará para a cobertura do
apartamento nº ..., causa mau uso da propriedade, posto que retira dos
condôminos o direito à segurança e ao sossego.
Tal advém do fato de que, aberta a porta, pessoas irão transitar sobre a
cobertura local, trazendo risco de danos porque lá são lançados lixos, inclusive
objetos capazes de causar danos graves às pessoas que lá estiverem transitando.
Daí decorre o problema da responsabilidade pelos danos que poderão ocorrer.
O Condomínio assume Responsabilidade Civil, de reparar dano sofrido pelos
condôminos ou terceiros. Por oferecer segurança, vigilância, proteção aos
condôminos e demais moradores, o condomínio investe-se na qualidade de
responsável pelo que ocorre em seu interior.
Assim, insistindo a requerida em manter aberta a porta em lugar da janela em sua
unidade condominial, prejudica o sossego de todos os que habitam no condomínio,
infringindo disposição da lei e Regulamento Interno, além da desobediência da
assembléia realizada que não aprovou as mudanças.
2. DA ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO EDIFÍCIO
A lei do condomínio, Lei 4.591/64, é clara ao lançar a proibição: é defeso a
qualquer condômino "alterar a forma externa da fachada" (artigo 10, inciso I).
Para que o condômino possa modificar sua fachada, deverá obter a "aquiescência
da unanimidade dos condôminos" (artigo 10, § 2o).
Da mesma forma o Regimento Interno do Condomínio, dispõe que:
"Capítulo II: É proibido aos Condôminos, proprietários ou seus locatários ou
ocupantes a qualquer título:
a) - Mudar a forma externa das fachadas do local de sua propriedade, local ou
uso.
E, segundo doutrina de VILLAS BOAS, Darnley. Condomínio Urbano. 2a ed. Rio de
Janeiro: Destaque, 1993. p. 235),"Fachada compreende todas as faces de uma
edificação. Configura-se sua alteração na medida em que aí se introduz qualquer
mudança física de sorte a desequilibrar ostensivamente, à primeira vista e de
qualquer perspectiva externa, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico de
edifício. Portanto, não basta que esteja livre de observação relativamente à via
pública para caracterizar-se alteração; para que se repute lícita, impõe que não
comprometa a aparência estética geral do prédio em relação a qualquer observador
que a possa presenciar, ainda que aí residente".
Como visto anteriormente, a alteração na estrutura do Edifício em condomínio
exige a autorização da unanimidade dos condôminos.
O Regulamento Interno do Condomínio, no Capítulo III, item 9, assim dispõe:
"Somente com aprovação unânime dos Condôminos, poderão ser tomadas deliberações
sobre modificações na estrutura, no aspecto arquitetônico, ou na destinação do
Edifício."
A assembléia geral extraordinária realizada em data de ... de .... de ....., não
aprovou a abertura da porta no apartamento ..., por ... (....) votos a ..
(.....).
E o artigo 1314, parágrafo único, do Código Civil Brasileiro, dispõe:
"Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse,
uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros".
Nas assembléias posteriores, sempre que se tentou fazer com que o condômino
fechasse a porta, o mesmo recusou-se a fechá-la argüindo, sempre irregularidades
na votação. Para eximir-se, argumenta que só não teve a votação favorável em
virtude de que a mesma foi irregular.
Tais argumentos, além de não terem procedência, não eximem o infrator, em
virtude de que a Lei e o Regulamento Interno do Condomínio exigem a votação da
unanimidade dos condôminos.
Verifica-se da Escritura Pública de Constituição de Condomínio do Edifício
....., que o mesmo é dividido em .... (....) planos horizontais, mais a
sobreloja e garagens, e pavimento térreo, sendo o pavimento térreo composto de
... lojas, o pavimento intermediário composto de ... (unidades), e os demais
andares do ..o (...) ao ..o (.....) composto de ... unidades por andar. Tem-se
no total ... apartamentos, mais as lojas e sobrelojas.
Na assembléia realizada, apenas ... (....) condôminos votaram.
A jurisprudência, assim já se manifestou:
"Não pode o condômino fazer obras que lhe sejam pessoalmente úteis, sem o
consentimento dos demais co-proprietários, em área de titularidade comum. O
consenso de todos é necessário e exigido por lei, cabendo a cada um o direito de
exigir o restabelecimento da coisa ao estado primitivo, por conta e risco
daquele que a modificou (...)" (Ac 5816 da 1a Câm. Cível de Curitiba, Rel. Des.
Oto Luiz Sponholz).
Além da falta de aprovação pelos condôminos, a construção foi e é clandestina,
vez que não autorizada e não aprovada pelo órgão competente da Administração
Pública Municipal
DOS PEDIDOS
ISTO POSTO, requer a V. Exa., que se digne mandar citar a requerida, no endereço
mencionado, para comparecer na audiência a ser designada, apresentando defesa,
sob pena de revelia, e a final seja julgado o pedido procedente, para que o réu:
1) Desfaça as modificações introduzidas na área comum, fechando a porta que
abriu, repondo ao estado anterior conforme constituição do condomínio;
2) Seja fixada a multa diária, equivalente ao valor de um salário mínimo,
vigente na época da sentença, e atualizado até a data do pagamento;
3) A referida multa será diária e devida enquanto não for restabelecida as
alterações ou equivalente;
Finalmente, requer seja o réu condenado ao pagamento das custas processuais e
honorários advocatícios, estes fixados na base usual de 20%, nos termos do
artigo 20 do Código de Processo Civil.
Pretende provar os fatos articulados, além da prova documental, a testemunhal e
pericial.
Dá-se à causa o valor de R$ ......
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]