Interposição de embargos à arrematação, sob alegação de nulidade da penhora e nulidade do edital de praceamento.
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ..... VARA CÍVEL DA COMARCA DE ....., ESTADO
DO .....
AUTOS Nº .....
....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da área de ....., portador
(a) do CIRG n.º ..... e do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua
....., n.º ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermédio de
seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procuração em anexo - doc. 01),
com escritório profissional sito à Rua ....., nº ....., Bairro ....., Cidade
....., Estado ....., onde recebe notificações e intimações, vem mui
respeitosamente, nos autos de execução que lhe move ....., brasileiro (a),
(estado civil), profissional da área de ....., portador (a) do CIRG n.º ..... e
do CPF n.º ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n.º ....., Bairro
....., Cidade ....., Estado ....., à presença de Vossa Excelência propor
EMBARGOS À ARREMATAÇÃO
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
PRELIMINARMENTE - DO CABIMENTO DESTES EMBARGOS
Embora a execução embargada, acima mencionada, não tenha ainda chegado à
realização de arrematação - a .... praça está marcada para .... deste e a ....
para o dia .../.../... - a presente medida é perfeitamente cabível, já que os
editais para arrematação já estão sendo publicados, consoante se verifica pela
petição de fls. .... da execução e edital juntado às fls. ...., publicado no dia
.... de .... de ...., no jornal "O Estado do ....".
A prova desta alegação está no V. Acórdão nº 9501 CIV, do Egrégio Tribunal de
Alçada do Paraná, por sua Primeira Câmara, por votação unânime, tendo entendido
o v. aresto que:
"A fase de arrematação tem o seu início quando da publicação dos editais
competentes, e antes disso podem ocorrer as hipóteses descritas nos artigos 683,
684 e 685, com seus itens, do C. P. Civil."
Entendeu, pois - corretamente - o E. Tribunal, que, com a publicação dos editais
já é possível a oposição dos embargos à arrematação, porque o feito já se
encontra propriamente na fase da arrematação, embora não tenha, ainda, chegado o
dia da primeira praça.
E, com efeito, porque, após a avaliação, e com a publicação dos editais, o feito
caminha celeremente para a arrematação propriamente dita, razão porque
encontra-se, sem dúvida, na fase da arrematação.
O que importa para a aceitação dos embargos para discussão, segundo o V. aresto,
é que a execução já esteja na fase própria da arrematação textualmente:
"A FASE DA ARREMATAÇÃO TEM SEU INÍCIO QUANDO DA PUBLICAÇÃO DOS EDITAIS
COMPETENTES."
Dessa forma o embargante está legitimado para apresentar os presentes embargos,
data venia.
Referido V. Acórdão está juntado, por cópia autenticada em Tabelionato, em 3
folhas, sendo 2 do V. aresto e 1 com a Certidão do trânsito e da publicação no
Diário da Justiça do .... em sua edição do dia .... de .... de .... (doc. ....).
DO MÉRITO
Segundo o dispositivo do artigo 746 do CPC, o devedor pode opor-se à
arrematação, via embargos, fundado, inclusive, em nulidade da execução.
A presente execução, de fato, tem em seu bojo uma série de nulidades insanáveis,
a saber:
A) FALTA DE COBRANÇA DE TÍTULO:
A execução está fundada em uma nota promissória.
Ora, a nota promissória, ainda que título originalmente nominativo, é passível
de transmissão por simples endosso pelo seu favorecido. E, se este primeiro
endosso for em branco, o título passa a ser ao portador.
Logo, dívida de Nota Promissória é - e sempre será - uma dívida "quérable".
E, sendo assim, cabe ao credor procurar o devedor para o recebimento de seu
crédito. E isto sempre.
É que - mesmo neste caso - não é possível ao devedor - dada a possibilidade de
transmissão do título pela simples tradição do mesmo, de mão em mão - saber, em
última análise, a quem deve ser pago o título.
E, sempre, deve ele ser pago a quem com ele se apresentar diante o devedor.
Aliás, neste caso o título estava nominativo a terceira pessoa, que a endossou
em preto ao exeqüente supra dito.
E, ainda neste caso, o credor-exeqüente não procurou o devedor para que o débito
fosse pago.
O fato é que o embargante só tomou conhecimento de quem seria o credor quando,
surpreso, recebeu a visita do oficial de justiça para a citação.
Um forte indício de quem o embargante não foi chamado a pagar é o fato de ter
sido a execução ajuizada, sem protesto do título, e apenas .... dias após o seu
vencimento.
A execução foi ajuizada em .... de .... de .... e o título havia se vencido em
.... de .... de ....
Daí decorre a nulidade da execução, por faltar ao credor legitimidade para
promover a execução, entendendo-se esta como ausência do direito de execução, em
face da falta de cobrança pessoal do título, do credor para o devedor.
Pretende o embargante que o credor prove a cobrança do título na instrução
processual, já que ao devedor é muito mais difícil a prova negativa da ausência
de cobrança.
Entretanto, pretende o devedor-embargante, por provas circunstanciais,
demonstrar que não foi cobrado o título sob execução.
Isto demonstrado, pede seja decretada a nulidade da execução, por falta de
legitimidade do credor, extinguindo-se a mesma sem julgamento do mérito, com as
cominações de estilo.
B) NULIDADE DA PENHORA
O auto de penhora de fls. .... dos autos de execução (doc. ....) não obedeceu
integralmente ao artigo 665, inciso III, combinado com o art. 655, § 1º, inciso
I, ambos do Código de Processo Civil.
É que o imóvel penhorado não foi devidamente caracterizado pelo Sr. oficial de
justiça no ato da penhora, tornando nulo de pleno direito.
Dito auto de penhora deixou de consignar as divisas e confrontações do imóvel e
nem sequer mencionou o número das matrículas imobiliárias referentes aos imóveis
penhorados, dois. Com isso não atendeu ao inciso III do artigo 665 referido, que
determina seja feita a "descrição dos bens penhorados, com os seus
característicos", por estreita analogia ao art. 655, § 1º, I, o qual determina
que o devedor, ao fazer a nomeação de bem imóvel, deve indicar-lhe as
transcrições aquisitivas, situá-los e mencionar as divisas e confrontações.
Dessa forma, pede que V. Exa. pronuncie a nulidade do auto de penhora, e atos
seguintes da execução, para ser expedido novo mandado para a correta confecção
do auto de penhora.
C) NULIDADES DO PRACEAMENTO DESIGNADO
O artigo 686, inciso VI, do CPC determina que entre a primeira e a segunda
praça, deve haver um lapso de tempo inferior a 10 dias e não superior a 20 dias.
A determinação, além de clara, é peremptória, não admitindo, data venia,
qualquer interpretação diversa:
ENTRE OS DEZ E OS VINTE SEGUINTES (DIAS)
Ora, isto significa que tais prazos não podem ser encurtados ou dilatados.
A segunda praça, portanto, não pode ser realizada nem menos de 10 dias após a
primeira, e nem após 20 dias da primeira.
E, neste caso, o praceamento está marcado para .... de .... e .... de ....
Logo, já que o mês de .... de .... dias, a segunda praça está marcada para o
.... dia após a primeira, o que é, "data venia", não previsto em Lei, sendo
peremptório a determinação do citado artigo 686, inciso VI.
Não se trata de nenhum apego a formalismo legal, mas sim, de se aplicar a Lei,
simplesmente: "Dura Lex, sed Lex".
Dessa forma não se pode, "data máxima venia" ser realizado o praceamento, sob
pena de nulidade do mesmo, por não atendimento à Lei vigorante.
Diante disto, se ficarem superadas as razões anteriores, pede o acolhimento
destes embargos, para ser anulada a designação de praceamento, com nova
designação de acordo com os ditames da Lei.
D) NULIDADE DO EDITAL DE PRAÇA JÁ PUBLICADO
Nulo também o edital publicado, pelo não atendimento ao artigo 686, inciso I, do
CPC.
Também aqui a ordem é peremptória e certa:
"A arrematação será precedida de edital, que conterá:
I - a descrição do bem penhorado com seus característicos e, tratando-se de
imóvel a situação, as divisas e a transcrição aquisitiva ou a inscrição."
Ora, como já disse acima, o próprio auto de penhora já não mencionou as divisas
e o número do registro imobiliário do imóvel.
Da mesma forma o edital para a arrematação não cumpriu com essas determinações,
sendo irremediavelmente nulo, pelo que há de ser refeito corretamente.
Requer, assim, o refazimento do edital de praceamento, para integral obediência
à Lei, se superadas ficarem as nulidades acima apontadas.
E) NULIDADE PROCESSUAL - FALTA DE INTIMAÇÃO PARA ATO
Efetuada a avaliação judicial do bem penhorado, pelo valor de R$ ...., em
seguida houve por bem V. Exa. em já designar o praceamento referido.
Não foi o embargante-devedor intimado para manifestação quanto ao valor da
avaliação, de conformidade com o estatuído no CPC, artigo 685, seus incisos e
seu parágrafo.
Ora, como poderia o embargante requerer qualquer direito seu, após a avaliação,
se não lhe foi "dado" o direito de se manifestar sobre a mesma, ou, apenas, de
tomar ciência quanto ao valor atribuído ao seu imóvel.
A redação da lei é claríssima ao dizer que, a requerimento do interessado
(caput), poderá o juiz, reduzir ou ampliar a penhora, conforme as
circunstâncias.
E, no parágrafo único:
"Uma vez cumpridas essas providências, o juiz mandará publicar os editais de
praça."
Ora, tais providências não foram cumpridas, e não se ofereceu ao embargante a
oportunidade para tanto.
A alegação é pertinente, inclusive, porque a avaliação, embora tenha sido baixa,
como abaixo se mostrará, mesmo assim foi suficientemente alta para o valor da
execução, ainda que computados todos os acessórios e mesmo a correção de Lei.
No caso, caberia, como cabe ainda, a redução da penhora, ou a sua redução, isto
é, a sua substituição por outros bens penhorados, data venia.
Ainda que seja direito do embargante, tal oportunidade não lhe foi propiciada,
tornando nula, sem sombra de dúvidas, a arrematação designada.
Requer, por isso, a anulação da arrematação designada, para a devida
regularização do processo.
F) NULIDADE DA AVALIAÇÃO JUDICIAL - ERRO DO AVALIADOR
Para uma área de terreno com mais de .... m², onde foi edificada uma casa
residencial com mais de .... m², a avaliação judicial foi de apenas R$ ....
Ora, permite o artigo 683 do CPC a repetição da avaliação, desde que se prove o
erro ou dolo do avaliador.
E, como o embargante só tomou conhecimento da baixa avaliação poucos dias atrás,
apressou-se em procurar socorro, tendo feito pedido na execução para
reavaliação.
E, embora não tenha o embargante sabido do resultado de seu pedido, por ora,
porque feito em .../.../..., apressa-se em alegar esta matéria em embargos, para
o devido conhecimento.
Para isso, o embargante providenciou junto a uma imobiliária e a um engenheiro
civil da Comarca de ...., dois laudos de avaliação do imóvel, os quais
atribuíram, respectivamente, os valores de R$ .... e R$ ....
Ora, a diferença é por demais gritante, especialmente considerando-se que ditos
avaliadores examinaram o imóvel, estiveram lá pessoalmente, para atribuir ao
imóvel os valores acima, com pouca divergência entre os mesmos.
E o embargante pode assegurar - e provar em audiência - que a Sra. avaliadora
judicial não examinou o imóvel em questão, pelo menos internamente.
A segurança na afirmativa é dada pelo fato de residir no imóvel o embargante,
juntamente com sua família, a esposa e .... filhos menores.
Jamais a avaliadora esteve na casa do embargante, para fazer o trabalho o mais
corretamente possível, o que pode ter sido a causa da baixa avaliação.
Não se coloca em dúvida a idoneidade da Sra. avaliadora, mas sim, pode a mesma
ter incorrido em erro, ao avaliar um bem sem examiná-lo atentamente,
detalhadamente, com o maior critério possível.
Ora, se a casa foi vistoriada apenas externamente, em sua fachada, sem nenhum
exame interno, a possibilidade de erro na avaliação é muito grande.
E, "data venia", a juntada de dois laudos, muito semelhantes, de técnicos no
ramo, de idoneidade ilibada na Comarca de ...., é prova mais do que suficiente
do erro da Sra. avaliadora.
E, provado o erro, a avaliação há de ser repetida, segundo os ditames do artigo
683 do Código de Processo Civil, sob pena de se estar penalizando o devedor
desnecessariamente, dado que poderá ficar sem o seu imóvel residencial por um
preço vil.
Dessa forma, pede a procedência do pedido presente, para suspendendo o feito,
determinar a correção de todos os erros acima, e especialmente, ser determinado
o refazimento da avaliação procedida nos autos.
Para isto pede, preliminarmente, que, por despacho, seja determinado à Sra.
avaliadora, informar em que circunstâncias efetuou a avaliação e, especialmente,
se examinou o imóvel internamente. Em caso positivo, pede sejam dados detalhes
do imóvel, já que a avaliação é recente, do mês de .... último.
G) NULIDADE PROCESSUAL - FALTA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO
O art. 698 do CPC determina a intimação do credor com garantia real, como
validade para realização de praça de imóvel onerado, com dez dias de
antecedência, pelo menos.
Ora, no caso presente, o efetivo credor hipotecário não foi intimado do
praceamento, nem se expediu mandado ou carta precatória, ou edital mesmo, para
tanto.
Foi intimado, como credor hipotecário, o Banco ....
Ninguém mais.
Ora, ocorre que, neste caso, o credor hipotecário, na realidade, não é o Banco
...., mas sim, o ....
Com efeito, segundo se nota nas anexas certidões imobiliárias (uma certidão em
duas folhas) da matrícula ...., do Cartório Imobiliário da Comarca de ....,
referente à data nº .... da quadra ...., imóvel esse onde está edificada a casa
penhorada na execução ora embargada, pelo registro nº ...., vê-se que o Banco
.... é apenas o agente financeiro do ...., e não o credor hipotecário.
No mesmo registro nº ...., está o nome do verdadeiro credor hipotecário, onde se
vê:
"DA CAUÇÃO - Em cumprimento ao disposto no contrato em que em .../.../...
assinou com o ...., o agente dá a este um CAUÇÃO, e seus direitos creditórios
decorrentes da garantia ora constituída."
Ora, comprovado está que, efetivamente, o credor hipotecário neste caso é o
Banco .... e não o intimado Banco ....
Em razão disso não pode realizar-se a arrematação, pela falta de cumprimento de
formalidade essencial, qual seja a intimação do credor hipotecário que consta no
documento imobiliário, que tem fé pública.
E, ainda que se manifeste nos autos o Banco intimado, o ...., não ficará suprida
a irregularidade, porque credor não é, à vista do agora provado com a juntada da
anexa certidão imobiliária.
E, descumprida formalidade essencial, pede a suspensão do feito para a devida
regularização, julgado procedente esta parte do pedido.
Em atendo ao item F, acima.
Pede vênia para trazer reforço às razões expendidas no item acima, quanto à
baixa avaliação do imóvel.
Como se vê na mesma certidão imobiliária ora junta, no registro nº .../...,
constou a estimativa do "custo estimado em obras", como sendo de R$ ....
Ora, com isto, várias conclusões se pode tirar:
1) O custo da obra foi estimado em .... de .... de ...., já em época de inflação
ascendente, o que faz levar a crer que, na verdade a construção da casa custou
mais ainda, dado que sempre há uma demora para a conclusão da obra;
2) Dita avaliação é feita por engenheiros, técnicos especializados credenciados
pelo agente financeiro, com preparo específico para a engenharia de avaliações.
Por isso, dita previsão é incontestável, salvo prova contrária;
3) Sempre se diz que os negócios imobiliários sempre garantem um rendimento
superior à inflação, para quem neles investe.
Ora, aplicando-se apenas o índice de variação das ORTNs, tem-se que a previsão
de custo da obra (sem contar o terreno de mais de .... m²), de R$ ....
equivalia, em .... de ...., a .... ORTNs, ao preço de R$ .... cada ORTN. Ora,
sabendo-se que o valor da ORTN de .../... é de R$ ...., cada uma, tem-se um
custo atualizado, de R$ ....
Este valor é apenas com projeção da correção monetária oficial, e sem o valor
dos terrenos, avaliados judicialmente, em R$ ....
A soma implicaria num valor de R$ ...., e que se encaixa exatamente dentro das
avaliações feitas pelos técnicos referidos acima e na execução.
É mais um dado contundente, para demonstrar que o Sr. avaliador judicial laborou
em erro, devendo ser refeita a avaliação.
E, para isso, caso tenha a Sra. avaliadora mantido a sua avaliação, no pedido
feito na execução, pede a nomeação ad hoc de outro perito judicial para ser
refeita a avaliação, nomeando-se um técnico especializado e de conhecida
idoneidade.
DOS PEDIDOS
Em razão de todo o acima exposto e mais o que dos autos de execução consta em
favor do embargante e, ainda, contando com os doutos subsídios de V. Exa.
Requer:
I - Recebimento dos presentes embargos, suspendendo-se, liminarmente, o curso da
execução embargada, com base no Código de Processo Civil, artigo 746, combinado
com 736, seguintes, e 741 do Código de Processo Civil;
II - Citação do embargado para responder aos presentes embargos, na forma da Lei
e nos seus prazos;
III - Julgamento de sua procedência, sendo apreciados individualmente cada um
dos pedidos e o seu conjunto, para ser declarada a nulidade da execução, ou ser
determinada a realização de nova avaliação do bem penhorado, cominando-se ao
embargado as custas processuais e honorários advocatícios, que pede sejam
arbitrados em 20% sobre o valor da causa.
Prova o alegado pelos documentos anexos, pede o depoimento pessoal do embargado,
da Sra. avaliadora judicial da Comarca, e de testemunhas a serem oportunamente
arroladas, bem como de perícia técnica quanto ao efetivo valor do imóvel
penhorado.
Dá-se à causa o valor de R$ ......
Nesses Termos,
Pede Deferimento.
[Local], [dia] de [mês] de [ano].
[Assinatura do Advogado]
[Número de Inscrição na OAB]