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Petição - Civil e processo civil - Embargos à arrematação de nulidade da avaliação


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EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - NULIDADE DA AVALIAÇÃO - PREÇO VIL

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ____ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ____________

Proc. nº _________

____________, (qualificação e domicílio), por seus procuradores infra assinados vêm, respeitosamente, perante V. Exa., apresentar

EMBARGOS À ARREMATAÇÃO contra ____________ instituição financeira e bancária, com sede na rua ____________, _________, inscrita regularmente no CGC do Ministério da Fazenda sob o nº _________, pelos fatos e fundamentos a seguir aduzidos:

OS FATOS

Cuidam os autos de ação de execução movida por ____________, ora embargado, em desfavor dos ora embargantes, em conseqüência de uma dívida no valor de R$ ______ (_________ reais) - quantia esta que, em decorrência dos juros cobrados, encontra-se sobremaneira elevada.

Durante o andamento do feito, foram penhorados três imóveis de propriedade dos embargantes, a fim de assegurar o Juízo, e que foram levados à praça no dia ___ de _______ de _____, sendo arrematados pelo exequente-embargado por preço muito inferior ao da avaliação - conforme Auto de Arrematação em anexo.

Entretanto, referida arrematação merece ser anulada pelos fundamentos que se passa a expor.

A NULIDADE DA AVALIAÇÃO

A avaliação se configura no primeiro ato que prepara a arrematação dos bens penhorados, cuja finalidade é tornar conhecido aos interessados o valor aproximado dos bens que irão à praça. Assim, deve ela ser precisa e correta a fim de não acarretar o empobrecimento de uma das partes com o conseqüente enriquecimento ilícito da outra, pois, em regra, os bens não podem ser leiloados por preço inferior ao da avaliação.

O Sr. ________, engenheiro técnico em transações imobiliárias, foi nomeado pelo juiz como perito oficial a fim de proceder à avaliação de um dos imóveis penhorados. Entretanto, à fl. ___, este recusou a nomeação por entender que não era sua especialidade a avaliação de grandes imóveis rurais, especialmente se ocupados por espécies de madeira de valor comercial, como era o caso da Fazenda. Ora, outra não poderia ter sido a decisão do r. perito, uma vez que a correta avaliação de um imóvel em tais condições deve conter um inventário florestal completo das florestas de eucalipto e pinus araucária ali existentes, cuja elaboração cabe a um profissional qualificado.

Os embargantes indicaram como assistente técnico o Sr. ____________, engenheiro agrônomo, florestal e perito judicial da comarca, portanto, altamente qualificado para proceder à avaliação do imóvel rural. Em seu laudo avaliou a Fazenda em R$ ______ acrescentando o inventário completo e detalhado da floresta com todas as suas características e potencial. Entretanto, seu laudo não foi levado em consideração pelo juiz.

O segundo perito nomeado pelo eminente juiz, Sr. ______, engenheiro civil, avaliou o imóvel em R$ ______. Seu laudo pericial de duas páginas além de conter uma descrição mínima do lote e da plantação, não possuía o inventário das florestas e continha erros graves quanto ao corte dos eucaliptos. Segundo o perito, o corte teria se realizado em 93 e 94 mas, de fato, ocorrera em 86 e 87. Ademais, a avaliação foi feita considerando as madeiras da Fazenda vizinha e não as do imóvel penhorado!! Eis a razão da divergência entre os dois laudos apresentados.

O perito oficial, por ser engenheiro civil, não apresenta as qualificações necessárias para proceder à correta avaliação de um imóvel rural deste porte, donde se conclui que o laudo apresentado pelo Sr. _________, assistente dos executados, se mostra o mais correto.

Vale ressaltar, que o próprio credor, ____________, à fl. 08, avaliou o lote da Fazenda, sem a floresta, em R$ ______, enquanto que no laudo às fls. 131, o perito oficial avaliou-o em R$ ______. Ademais, o imóvel urbano localizado à Rua ____________ foi avaliado pelo Banco em R$ ______. Já o perito, entendeu que referido imóvel valia apenas R$ ______. Ora, como se explica o fato de as avaliações feitas pelo próprio credor e pelo assistente técnico do embargante serem muito superiores à do perito oficial? Evidente está o equívoco cometido pelo Sr. ____________ quando da elaboração do laudo pericial.

Ademais, o artigo 683 do CPC estabelece que a avaliação se repetirá quando se provar erro ou dolo do avaliador. ULDERICO PIRES DOS SANTOS, ao analisar este dispositivo legal entendeu que "A avaliação uma vez feita não será repetida, diz o texto retro. Convenhamos, porém, que isto só ocorre em princípio porque, se ficar provado que o avaliador errou ao elaborá-la, ou se procedeu com dolo ao estimar o valor do bem avaliado, ela terá de ser repetida." (O processo de execução na doutrina e na jurisprudência, Forense, 1982, Rio de Janeiro, p. 371).

Segundo a jurisprudência pátria:

"por erro do avaliador deve entender-se o equívoco, a falta de percepção, o juízo falso, o engano, o desacerto, a estimativa falha ou incompleta quanto ao valor atribuído ao bem penhorado. E, em face da fundada impugnação, deve o juiz acolhê-la, designando outro avaliador para repetir a avaliação. ___" (ac. un. da 2 Câm. do TJMT, de 19. 08.80, Rel. Des. ATAHÍDE MONTEIRO DA SILVA, RF, 272/268).

"A avaliação do bem imóvel destinado à licitação pública é nula quando feita sem observância dos requisitos exigidos para sua elaboração, realizada por avaliador ad hoc, sem a mínima qualificação profissional. Desfaz-se a arrematação procedida sem avaliação preexistente válida, que é o elemento integrativo do ato da venda forçada, estipulando o preço, que não pode ser vil, para a aquisição do imóvel. Aplicação do art. 145 do CPC, da Lei nº 7.270/84, da Lei nº 6.851/80 e do Ofício-Circular nº 29/75 da egrégia Corregedoria-Geral de Justiça. Apelo provido.", (TARS, Ap. 188097638, Rel. JUIZ CLARINDO FAVRETTO, ac. 13.04.89, julgados TARGS 70/306).

Diante da falta de qualificação profissional do perito oficial nomeado pelo Juízo, e dos erros por ele cometidos na avaliação e elaboração do laudo pericial, clara está a necessidade de se anular a avaliação e, consequentemente, a arrematação, de modo a se proceder à nova avaliação do imóvel rural. Só assim se poderá impedir o enriquecimento ilícito da exequente que está sendo duplamente favorecida: pelo aumento exacerbado de seu crédito, por taxas de juros e multas abusivas, e pela baixa avaliação dos imóveis que foram por ela própria arrematados ainda por cerca de 60% da irrisória avaliação!!

A NULIDADE DA ARREMATAÇÃO POR FALTA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR

A arrematação se configura no ato pelo qual o bem é "retirado" do patrimônio do devedor para que, com o produto da alienação judicial, o crédito do credor seja satisfeito. Portanto, caracteriza-se num dos atos mais importantes da execução forçada. Desta forma, mister se faz a intimação do devedor para que ele possa se valer dos mecanismos existentes para proteger seu patrimônio e certificar-se de que a arrematação não se dará por preço vil ou inferior à avaliação.

A doutrina dominante se posiciona no sentido de que "visando-se obstacular surpresa para o devedor, exige a lei que, da praça ou leilão, seja ele intimado, por mandado, pessoalmente, portanto. (...) Mas, em qualquer hipótese, a falta de intimação do devedor acarreta a nulidade." (PAULO FURTADO, Execução, Saraiva, 1985, São Paulo, p. 230).

Segundo o autor HUMBERTO THEODORO JÚNIOR:

"O devedor deverá ser intimado do dia e hora da praça ou leilão, por mandado (art. 687, § 5º) a fim de acompanhar o ato e poder resguardar seus interesses. Com a providência ora preconizada pelo novo Código, busca-se evitar a alienação judicial sem a ciência do principal interessado, que muitas vezes é pessoa humilde ou ignorante, e, à falta de advertência, sofreria a surpresa e o dissabor de perder bens valiosos, como a casa de morada, sem oportunidade de tomar as precauções para evitar o transtorno, já então irremediável." (Curso de direito processual civil, vol. II, Forense, 1998, Rio de Janeiro, p. 228).

In casu, o Sr. ____________, devedor e meeiro do bem levado a leilão, não foi intimado do dia e hora em que se realizaria a praça. O Oficial de Justiça encarregado da intimação, Sr. _______, recebeu o mandado judicial em ___/___/___ e somente compareceu à residência do embargante no dia ___/___/___.

Ocorre que, nesta data, o Sr. ____________ não se encontrava na cidade pois estava viajando para ____________ desde o dia ___/___/___, conforme se demonstrará por meio de prova testemunhal e documental. Assim, o oficial intimou apenas a Sra. ____________, companheira do Sr. ____________, que o cientificou de que o embargante retornaria em alguns dias. Não obstante, o oficial de justiça declarou na certidão ter intimado o embargante!!!

Ora, a certidão se mostra claramente inverídica, a uma, porque o embargante não se encontrava na cidade; a duas, porque no mandado não consta a sua assinatura, o que comprova a ausência da intimação. Diante disto, mister se faz a declaração de falsidade da certidão de intimação.

Segundo se sabe, alguns processos foram movidos contra o Oficial de Justiça na Corregedoria. O próprio embargante fez uma representação contra o meirinho devido aos inúmeros vícios existentes na certidão de intimação, a começar pelo enorme atraso para o cumprimento da diligência - 1 mês. O serventuário se apresentou embriagado à residência do embargante, causando enorme constrangimento à sua mulher, ao porteiro do edifício, a moradores e visitantes, quando o mesmo subiu tropeçando pelas escadas do hall do prédio, exalando enorme odor alcoólico.

Após ser intimada, a Sra. ____________ comunicou ao oficial a ausência do embargante esclarecendo que este retornaria em alguns dias. Entretanto, o serventuário certificou ter intimado o Sr. P. quando, na verdade, sequer se preocupou em fazê-lo. Ademais, não consta a assinatura do executado no mandado em questão, requisito fundamental da certidão de intimação, segundo o art. 239 do CPC. Assim, as atitudes do Oficial de Justiça se mostram pouco confiáveis podendo, destarte, ser declarada a falsidade da certidão.

Consoante a jurisprudência dominante:

"De acordo com a redação ao art. 239, parágrafo único, II do CPC, vigente à época, a ausência de indicação de testemunhas que hajam presenciado a intimação não importa, por si só, em nulidade do ato. Logo, na falta de testemunhas, a deficiência da certidão pode ser suprida pelos demais elementos colhidos nos autos, cabendo à parte interessada demonstrar que é inverídica a afirmação contida na certidão, já que, como se sabe, o oficial de justiça goza de fé pública, presumindo-se verdadeiras as informações por ele prestadas, presunção que é juris tantum, ou seja, pode ser elidida por prova em sentido contrário." (TARS, Ap. nº 196007652, 7ª Câm. Cível, Rel. VICENTE BARROCO DE VASCONCELLOS, ac. 13.03.96).

Assim, conforme se pode ver da análise da certidão de intimação e se demonstrará por meio de prova testemunhal, o seu conteúdo é inverídico, podendo, destarte, ser desconsiderado.

Não se pode considerar, in casu, que a intimação da ____________ supriu a ausência da do Sr. ____________, uma vez que o imóvel foi adquirido por ele na constância da união estável sendo, portanto, meeiro e co-proprietário. Desta forma, sua ciência quanto ao dia e hora da praça se mostrava imprescindível para a validade da arrematação.

Nesse sentido é farta a jurisprudência:

"É devida a intimação do executado para que se aperfeiçoe a hasta pública. Se tal não foi feita, nula é a arrematação. Precedentes. Improvimento do recurso." (STJ, REsp. nº 11013/SP, 1ª T., Rel. Min. PEDRO ACIOLI, ac. 02.09.91, in DJU 23.09.91, p. 13067).

"Conforme exigência expressa do § 3º do art. 687 do CPC, o executado deve ser intimado pessoalmente da realização da praça ou leilão, sob pena de nulidade de arrematação. Somente se admite sua intimação por edital quando não for o devedor localizado pelo oficial de justiça." (1º TACivSP, AI. 436.657-8, Rel. Juiz FERRAZ NOGUEIRA, ac. 23.04.90, in RT 657/119).

"É nula a arrematação, uma vez não intimado o devedor por mandado, quanto ao dia e hora da realização do leilão. Intimação editalícia indevida, porque não atendidas as prescrições legais atinentes." (TARS, Ap. nº 195027362, 3ª Câm. Cível, Rel. LÉO LIMA, ac. 22.03.95).

Assim, a arrematação deve ser considerada nula uma vez que não foram intimados todos os devedores do dia e hora da realização da praça, requisito este que, segundo a legislação pátria, se mostra essencial para a sua validade.

Ainda que não se considerasse o embargante como co-proprietário do imóvel rural, o que aqui se admite apenas para argumentar, o simples fato de ser co-devedor demonstra o seu interesse na arrematação. Isto porque caso não se adquira com a hasta pública valor capaz de satisfazer o crédito, continua ele obrigado ao restante da dívida. Portanto, sua intimação se mostra imprescindível. A jurisprudência não discrepa, senão veja-se:

"O executado que não é proprietário do bem penhorado tem legítimo interesse para, em litisconsórcio facultativo, embargar a execução. Poderá, de igual forma, embargar a arrematação, posto que seu interesse processual decorre do fato de que, caso a venda não cubra o valor da dívida executada, a execução deverá prosseguir, penhorando-se outros bens, inclusive os de sua propriedade. Embora facultativo o litisconsórcio, indispensável, portanto, sob pena de nulidade, seja também intimado por mandado o não proprietário do bem praceado que permanece na relação processual como devedor, nos termos do § 3º do art. 687 do CPC, que se refere a devedor, e não a proprietário do bem constrito, como é de rigor em interpretação restrita pertinente" (Ap. 400.704-1, 3ª C, ac. 13.02.89, Rel. Juiz RICARDO ARCOVERDE CREDIE, 1º TACivSP, in RT 642/141).

A NULIDADE DA ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL

Um dos princípios da execução forçada é que ela seja feita da forma menos gravosa para o devedor, ou seja, deve-se tentar satisfazer o crédito do credor sem, contudo, onerar excessivamente o executado. Portanto, a alienação judicial do bem deve ter como norte o valor da avaliação. Esse princípio é tão importante que se entre a avaliação e a licitação decorrer um lapso temporal muito grande, deve-se proceder à nova avaliação a fim de que o bem não fique desvalorizado.

A legislação brasileira não admite a arrematação, na primeira licitação, por preço inferior ao da avaliação feita anteriormente. Entretanto, não havendo licitantes ou não alcançando o bem o valor pretendido, dar-se-á a hasta pública como frustrada e aguardar-se-á a segunda licitação. Nesta, porém, a lei não atribui a obrigatoriedade da alienação pelo valor da avaliação. Todavia, não se admite que o bem seja vendido por preço vil, assim entendido "o que se mostra grandemente inferior ao estimado na avaliação e que não baste para a satisfação de parte razoável do crédito". (HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, Curso de direito processual civil, vol. II, Forense, 1998, Rio de Janeiro, p. 230).

De acordo com o auto de arrematação em anexo, pode-se observar que o próprio credor arrematou os bens pagando a quantia de R$ ______ (_________ reais), ou seja, 60% do valor da avaliação. Ora, isso se configura, claramente, em preço vil, pois não é suficiente para satisfazer o crédito devido e a própria avaliação já não havia apurado o valor real dos bens.

O Superior Tribunal de Justiça, em memorável aresto, consignou que:

"O conceito de preço vil resulta da comparação entre o valor de mercado do bem penhorado e aquele da arrematação.

É incorreto afirmar que determinada arrematação deixou de ser vil, apenas porque o lance vitorioso cobriu noventa por cento do crédito em execução." (STJ, REsp. nº 57.095-6/SP, 1ª T., Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, ac. 05.04.95, in DJU 15.05.95, p. 13371).

Nesse sentido, encontram-se, outrossim, diversos julgados dos Tribunais pátrios:

"Em tema de arrematação, por preço vil, se entende não só aquele que não satisfaz o pagamento devido ao credor ou boa parte dele como, também, o que está muito abaixo do valor real do bem. O conceito é elástico e faz parte daqueles como boa-fé, idoneidade, etc., em relação aos quais a Lei deixa boa margem de arbítrio ao juiz.

Assim, se o próprio credor, em segunda praça sem outros licitantes, oferece lance comprovadamente insuficiente em relação ao valiosíssimo bem praceado, caracterizado resta o preço vil, pouco importando que a oferta se mostre suficiente para a satisfação do crédito". (1º TASP, AI. Nº. 425.977-0, Rel. Juiz AUGUSTO MARIM, ac. 31.10.89, RT 648/129).

"A redação do art. 692 do CPC foi alterada pela Lei 8.953/94, acrescentando ainda um parágrafo único, que acaba de dirimir quaisquer dúvida sobre o que se referia o legislador quando falava em 'parte razoável do crédito'. Restou nítida a intenção do legislador em somente aceitar lance que baste para o pagamento do credor, ou seja, os 75% alcançados não bastam para o pagamento, estando correta sua classificação como preço vil." (2º TACivSP, Ap. nº 426.223-00/7, 7ª C., Rel. Juiz GUERRIERI REZENDE, ac. 21.03.95, in RT 721/175).

Na arrematação, não havendo outros licitantes a não ser o próprio credor, este ofereceu um valor equivalente à 60% da avaliação, configurando-se, assim, o preço vil. Desta forma, não se pode aceitar como válida esta arrematação, sendo mister a sua anulação.

A NULIDADE DA ARREMATAÇÃO PELO CREDOR POR PREÇO INFERIOR AO DA AVALIAÇÃO

A lei concede ao credor a opção de participar do leilão concorrendo com os demais licitantes em igualdade de condições ou pedir a adjudicação do bem como forma de satisfação de seu crédito. Neste último caso, não havendo licitantes na segunda arrematação, pode o exequente, oferecendo preço não inferior ao da avaliação, requerer que lhe seja adjudicado o bem penhorado (art. 714, CPC).

Caso o credor queira concorrer na licitação, estará ele em igualdade de condições com os demais licitantes, ou seja, não é obrigado a dar um lance igual ou maior que o preço da avaliação. É importante salientar, que a lei concede esta prerrogativa ao exequente caso ele concorra na arrematação e, não, se for o único licitante, pois, assim, não estará disputando o bem.

In casu, o ____________ S/A, optou por participar da hasta pública com os demais interessados, mas não apareceram licitantes na segunda praça. Assim, o credor ofereceu lance inferior ao da avaliação - sabendo que não haveria concorrentes - arrematando os imóveis por preço vil.

Ora, como já dito anteriormente, a lei permite ao exequente participar da licitação caso haja concorrentes. Não havendo licitantes, resta a ele a possibilidade de adjudicar o bem por preço não inferior ao da avaliação. Se assim não fosse, a lei estaria permitindo ao credor oferecer a quantia que quisesse e, além de ficar com o bem penhorado, continuar com o direito à respectiva complementação do seu crédito. Neste caso, estar-se-ia permitindo o enriquecimento ilícito do credor, figura esta repudiada pelo nosso ordenamento jurídico.

O Tribunal de Alçada de São Paulo, julgando caso semelhante ao dos autos em que figurou como parte o próprio ____________, e levando em conta a melhor interpretação da doutrina pátria, entendeu que:

"O credor exeqüente só poderá oferecer lanço na segunda praça se houver outro concorrente, ou seja, somente no caso de haver pelo menos um licitante estranho à relação processual é que poderá igualmente resguardar a satisfação de sua pretensão creditícia. Não fosse assim, inútil seria o disposto no artigo 714 do CPC, que exige que, finda a praça sem lançador, haja a consideração sobre o montante da avaliação para efeitos adjudicatório.

... Porém, há que se conciliar a hipótese de permissibilidade do exequente concorrer na arrematação, com aquela prevista no art. 714, que pressupõe a inexistência de lançadores, de arrematantes, para então viabilizar a adjudicação por preço não inferior ao da avaliação.

E a interpretação coerente com a sistemática até aqui alinhada em reprodução porque prevista com texto legal, mercê da conjugação dos artigos antes realçados, resulta em que o credor exequente só poderá oferecer lanço, na segunda praça, se houver outro concorrente, ou seja, um terceiro interessado em arrematar o bem penhorado. Somente no caso de haver, pelo menos, um licitante estranho à relação processual, é que o exequente poderá igualmente resguardar a satisfação de sua pretensão creditícia.

Não fosse assim, seria inútil o disposto no artigo 714, pois aí se exige que, finda a praça, sem lançador, haja a consideração ao montante da avaliação para o efeito adjudicatório.

... Destarte, o credor exequente, na ausência de terceiro lançador na segunda praça (a quem mais der), poderia, com indesejável habitualidade até, lançar o teto de seu crédito ou inclusive importância a menor, a míngua de outro lanço e, desde que inferior ao seu crédito, ainda continuar como direito à respectiva complementação, se legítimo fosse dar lanço, sozinho, nessa fase processual. Mas não é assim. ..." (TASP, Ap. nº351.952, 7ª C., Rel. Juiz JOSÉ ROBERTO STUCCHI, ac. 18.03.86, RT 608, p. 104/106).

Diante disto, clara está a impossibilidade do credor-exequente arrematar os bens penhorados por preço inferior ao da avaliação numa praça onde não compareceram licitantes. Assim, para não se beneficiar o credor em detrimento do executado, e promover o enriquecimento ilícito daquele, mister se faz a anulação da arrematação, como forma de privilegiar a melhor doutrina e jurisprudência pátrias.

O PEDIDO

À vista de todo o exposto, pedem e esperam, confiantes, os executados sejam julgados procedentes os presentes embargos à arrematação para que se decrete a nulidade da avaliação feita pelo perito oficial; a falsidade da certidão de intimação do devedor; e, por fim, a nulidade da arrematação

Requer seja citado o exequente para, querendo, impugnar os embargos à arrematação, no prazo de 10 dias, sob pena de confesso.

Provará o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito, especialmente pelos documentos que acompanham a presente inicial.

Dá a causa, para efeitos fiscais, o valor de R$ _____,00.

Nestes termos,

Pede deferimento.

____________, ___ de __________ de 20__.

____________
OAB/

Documentos que acompanham a inicial:

1 - Procuração

2 - Prova da viagem: passagem aérea;

3 - Laudos de avaliação - assistente e oficial;

4 - Inicial e documentos que a acompanham;

5 - Certidões sobre processos da corregedoria;

6 - Mandados de citação com certidão falsa;

7 - Auto de arrematação;

8 - Declaração de estarem ____________ e ____________ unidos em concubinato, já em 1993, há mais de 5 anos, e sujeitos aos efeitos legais da união estável (Registrado no Cartório de Títulos e Documentos da Comarca de ___)

9 - Cópia da Representação oferecida contra o Oficial de justiça junto à Corregedoria Geral de Justiça.


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