EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - NULIDADE DA AVALIAÇÃO - PREÇO VIL
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ____ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE ____________
Proc. nº _________
____________, (qualificação e domicílio), por seus procuradores infra
assinados vêm, respeitosamente, perante V. Exa., apresentar
EMBARGOS À ARREMATAÇÃO contra ____________ instituição financeira e bancária,
com sede na rua ____________, _________, inscrita regularmente no CGC do
Ministério da Fazenda sob o nº _________, pelos fatos e fundamentos a seguir
aduzidos:
OS FATOS
Cuidam os autos de ação de execução movida por ____________, ora embargado,
em desfavor dos ora embargantes, em conseqüência de uma dívida no valor de R$
______ (_________ reais) - quantia esta que, em decorrência dos juros cobrados,
encontra-se sobremaneira elevada.
Durante o andamento do feito, foram penhorados três imóveis de propriedade
dos embargantes, a fim de assegurar o Juízo, e que foram levados à praça no dia
___ de _______ de _____, sendo arrematados pelo exequente-embargado por preço
muito inferior ao da avaliação - conforme Auto de Arrematação em anexo.
Entretanto, referida arrematação merece ser anulada pelos fundamentos que se
passa a expor.
A NULIDADE DA AVALIAÇÃO
A avaliação se configura no primeiro ato que prepara a arrematação dos bens
penhorados, cuja finalidade é tornar conhecido aos interessados o valor
aproximado dos bens que irão à praça. Assim, deve ela ser precisa e correta a
fim de não acarretar o empobrecimento de uma das partes com o conseqüente
enriquecimento ilícito da outra, pois, em regra, os bens não podem ser leiloados
por preço inferior ao da avaliação.
O Sr. ________, engenheiro técnico em transações imobiliárias, foi nomeado
pelo juiz como perito oficial a fim de proceder à avaliação de um dos imóveis
penhorados. Entretanto, à fl. ___, este recusou a nomeação por entender que não
era sua especialidade a avaliação de grandes imóveis rurais, especialmente se
ocupados por espécies de madeira de valor comercial, como era o caso da Fazenda.
Ora, outra não poderia ter sido a decisão do r. perito, uma vez que a correta
avaliação de um imóvel em tais condições deve conter um inventário florestal
completo das florestas de eucalipto e pinus araucária ali existentes, cuja
elaboração cabe a um profissional qualificado.
Os embargantes indicaram como assistente técnico o Sr. ____________,
engenheiro agrônomo, florestal e perito judicial da comarca, portanto, altamente
qualificado para proceder à avaliação do imóvel rural. Em seu laudo avaliou a
Fazenda em R$ ______ acrescentando o inventário completo e detalhado da floresta
com todas as suas características e potencial. Entretanto, seu laudo não foi
levado em consideração pelo juiz.
O segundo perito nomeado pelo eminente juiz, Sr. ______, engenheiro civil,
avaliou o imóvel em R$ ______. Seu laudo pericial de duas páginas além de conter
uma descrição mínima do lote e da plantação, não possuía o inventário das
florestas e continha erros graves quanto ao corte dos eucaliptos. Segundo o
perito, o corte teria se realizado em 93 e 94 mas, de fato, ocorrera em 86 e 87.
Ademais, a avaliação foi feita considerando as madeiras da Fazenda vizinha e não
as do imóvel penhorado!! Eis a razão da divergência entre os dois laudos
apresentados.
O perito oficial, por ser engenheiro civil, não apresenta as qualificações
necessárias para proceder à correta avaliação de um imóvel rural deste porte,
donde se conclui que o laudo apresentado pelo Sr. _________, assistente dos
executados, se mostra o mais correto.
Vale ressaltar, que o próprio credor, ____________, à fl. 08, avaliou o lote
da Fazenda, sem a floresta, em R$ ______, enquanto que no laudo às fls. 131, o
perito oficial avaliou-o em R$ ______. Ademais, o imóvel urbano localizado à Rua
____________ foi avaliado pelo Banco em R$ ______. Já o perito, entendeu que
referido imóvel valia apenas R$ ______. Ora, como se explica o fato de as
avaliações feitas pelo próprio credor e pelo assistente técnico do embargante
serem muito superiores à do perito oficial? Evidente está o equívoco cometido
pelo Sr. ____________ quando da elaboração do laudo pericial.
Ademais, o artigo 683 do CPC estabelece que a avaliação se repetirá quando se
provar erro ou dolo do avaliador. ULDERICO PIRES DOS SANTOS, ao analisar este
dispositivo legal entendeu que "A avaliação uma vez feita não será repetida, diz
o texto retro. Convenhamos, porém, que isto só ocorre em princípio porque, se
ficar provado que o avaliador errou ao elaborá-la, ou se procedeu com dolo ao
estimar o valor do bem avaliado, ela terá de ser repetida." (O processo de
execução na doutrina e na jurisprudência, Forense, 1982, Rio de Janeiro, p.
371).
Segundo a jurisprudência pátria:
"por erro do avaliador deve entender-se o equívoco, a falta de percepção, o
juízo falso, o engano, o desacerto, a estimativa falha ou incompleta quanto ao
valor atribuído ao bem penhorado. E, em face da fundada impugnação, deve o juiz
acolhê-la, designando outro avaliador para repetir a avaliação. ___" (ac. un. da
2 Câm. do TJMT, de 19. 08.80, Rel. Des. ATAHÍDE MONTEIRO DA SILVA, RF, 272/268).
"A avaliação do bem imóvel destinado à licitação pública é nula quando feita
sem observância dos requisitos exigidos para sua elaboração, realizada por
avaliador ad hoc, sem a mínima qualificação profissional. Desfaz-se a
arrematação procedida sem avaliação preexistente válida, que é o elemento
integrativo do ato da venda forçada, estipulando o preço, que não pode ser vil,
para a aquisição do imóvel. Aplicação do art. 145 do CPC, da Lei nº 7.270/84, da
Lei nº 6.851/80 e do Ofício-Circular nº 29/75 da egrégia Corregedoria-Geral de
Justiça. Apelo provido.", (TARS, Ap. 188097638, Rel. JUIZ CLARINDO FAVRETTO, ac.
13.04.89, julgados TARGS 70/306).
Diante da falta de qualificação profissional do perito oficial nomeado pelo
Juízo, e dos erros por ele cometidos na avaliação e elaboração do laudo
pericial, clara está a necessidade de se anular a avaliação e, consequentemente,
a arrematação, de modo a se proceder à nova avaliação do imóvel rural. Só assim
se poderá impedir o enriquecimento ilícito da exequente que está sendo
duplamente favorecida: pelo aumento exacerbado de seu crédito, por taxas de
juros e multas abusivas, e pela baixa avaliação dos imóveis que foram por ela
própria arrematados ainda por cerca de 60% da irrisória avaliação!!
A NULIDADE DA ARREMATAÇÃO POR FALTA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR
A arrematação se configura no ato pelo qual o bem é "retirado" do patrimônio
do devedor para que, com o produto da alienação judicial, o crédito do credor
seja satisfeito. Portanto, caracteriza-se num dos atos mais importantes da
execução forçada. Desta forma, mister se faz a intimação do devedor para que ele
possa se valer dos mecanismos existentes para proteger seu patrimônio e
certificar-se de que a arrematação não se dará por preço vil ou inferior à
avaliação.
A doutrina dominante se posiciona no sentido de que "visando-se obstacular
surpresa para o devedor, exige a lei que, da praça ou leilão, seja ele intimado,
por mandado, pessoalmente, portanto. (...) Mas, em qualquer hipótese, a falta de
intimação do devedor acarreta a nulidade." (PAULO FURTADO, Execução, Saraiva,
1985, São Paulo, p. 230).
Segundo o autor HUMBERTO THEODORO JÚNIOR:
"O devedor deverá ser intimado do dia e hora da praça ou leilão, por mandado
(art. 687, § 5º) a fim de acompanhar o ato e poder resguardar seus interesses.
Com a providência ora preconizada pelo novo Código, busca-se evitar a alienação
judicial sem a ciência do principal interessado, que muitas vezes é pessoa
humilde ou ignorante, e, à falta de advertência, sofreria a surpresa e o
dissabor de perder bens valiosos, como a casa de morada, sem oportunidade de
tomar as precauções para evitar o transtorno, já então irremediável." (Curso de
direito processual civil, vol. II, Forense, 1998, Rio de Janeiro, p. 228).
In casu, o Sr. ____________, devedor e meeiro do bem levado a leilão, não foi
intimado do dia e hora em que se realizaria a praça. O Oficial de Justiça
encarregado da intimação, Sr. _______, recebeu o mandado judicial em ___/___/___
e somente compareceu à residência do embargante no dia ___/___/___.
Ocorre que, nesta data, o Sr. ____________ não se encontrava na cidade pois
estava viajando para ____________ desde o dia ___/___/___, conforme se
demonstrará por meio de prova testemunhal e documental. Assim, o oficial intimou
apenas a Sra. ____________, companheira do Sr. ____________, que o cientificou
de que o embargante retornaria em alguns dias. Não obstante, o oficial de
justiça declarou na certidão ter intimado o embargante!!!
Ora, a certidão se mostra claramente inverídica, a uma, porque o embargante
não se encontrava na cidade; a duas, porque no mandado não consta a sua
assinatura, o que comprova a ausência da intimação. Diante disto, mister se faz
a declaração de falsidade da certidão de intimação.
Segundo se sabe, alguns processos foram movidos contra o Oficial de Justiça
na Corregedoria. O próprio embargante fez uma representação contra o meirinho
devido aos inúmeros vícios existentes na certidão de intimação, a começar pelo
enorme atraso para o cumprimento da diligência - 1 mês. O serventuário se
apresentou embriagado à residência do embargante, causando enorme
constrangimento à sua mulher, ao porteiro do edifício, a moradores e visitantes,
quando o mesmo subiu tropeçando pelas escadas do hall do prédio, exalando enorme
odor alcoólico.
Após ser intimada, a Sra. ____________ comunicou ao oficial a ausência do
embargante esclarecendo que este retornaria em alguns dias. Entretanto, o
serventuário certificou ter intimado o Sr. P. quando, na verdade, sequer se
preocupou em fazê-lo. Ademais, não consta a assinatura do executado no mandado
em questão, requisito fundamental da certidão de intimação, segundo o art. 239
do CPC. Assim, as atitudes do Oficial de Justiça se mostram pouco confiáveis
podendo, destarte, ser declarada a falsidade da certidão.
Consoante a jurisprudência dominante:
"De acordo com a redação ao art. 239, parágrafo único, II do CPC, vigente à
época, a ausência de indicação de testemunhas que hajam presenciado a intimação
não importa, por si só, em nulidade do ato. Logo, na falta de testemunhas, a
deficiência da certidão pode ser suprida pelos demais elementos colhidos nos
autos, cabendo à parte interessada demonstrar que é inverídica a afirmação
contida na certidão, já que, como se sabe, o oficial de justiça goza de fé
pública, presumindo-se verdadeiras as informações por ele prestadas, presunção
que é juris tantum, ou seja, pode ser elidida por prova em sentido contrário." (TARS,
Ap. nº 196007652, 7ª Câm. Cível, Rel. VICENTE BARROCO DE VASCONCELLOS, ac.
13.03.96).
Assim, conforme se pode ver da análise da certidão de intimação e se
demonstrará por meio de prova testemunhal, o seu conteúdo é inverídico, podendo,
destarte, ser desconsiderado.
Não se pode considerar, in casu, que a intimação da ____________ supriu a
ausência da do Sr. ____________, uma vez que o imóvel foi adquirido por ele na
constância da união estável sendo, portanto, meeiro e co-proprietário. Desta
forma, sua ciência quanto ao dia e hora da praça se mostrava imprescindível para
a validade da arrematação.
Nesse sentido é farta a jurisprudência:
"É devida a intimação do executado para que se aperfeiçoe a hasta pública. Se
tal não foi feita, nula é a arrematação. Precedentes. Improvimento do recurso."
(STJ, REsp. nº 11013/SP, 1ª T., Rel. Min. PEDRO ACIOLI, ac. 02.09.91, in DJU
23.09.91, p. 13067).
"Conforme exigência expressa do § 3º do art. 687 do CPC, o executado deve ser
intimado pessoalmente da realização da praça ou leilão, sob pena de nulidade de
arrematação. Somente se admite sua intimação por edital quando não for o devedor
localizado pelo oficial de justiça." (1º TACivSP, AI. 436.657-8, Rel. Juiz
FERRAZ NOGUEIRA, ac. 23.04.90, in RT 657/119).
"É nula a arrematação, uma vez não intimado o devedor por mandado, quanto ao
dia e hora da realização do leilão. Intimação editalícia indevida, porque não
atendidas as prescrições legais atinentes." (TARS, Ap. nº 195027362, 3ª Câm.
Cível, Rel. LÉO LIMA, ac. 22.03.95).
Assim, a arrematação deve ser considerada nula uma vez que não foram
intimados todos os devedores do dia e hora da realização da praça, requisito
este que, segundo a legislação pátria, se mostra essencial para a sua validade.
Ainda que não se considerasse o embargante como co-proprietário do imóvel
rural, o que aqui se admite apenas para argumentar, o simples fato de ser
co-devedor demonstra o seu interesse na arrematação. Isto porque caso não se
adquira com a hasta pública valor capaz de satisfazer o crédito, continua ele
obrigado ao restante da dívida. Portanto, sua intimação se mostra
imprescindível. A jurisprudência não discrepa, senão veja-se:
"O executado que não é proprietário do bem penhorado tem legítimo interesse
para, em litisconsórcio facultativo, embargar a execução. Poderá, de igual
forma, embargar a arrematação, posto que seu interesse processual decorre do
fato de que, caso a venda não cubra o valor da dívida executada, a execução
deverá prosseguir, penhorando-se outros bens, inclusive os de sua propriedade.
Embora facultativo o litisconsórcio, indispensável, portanto, sob pena de
nulidade, seja também intimado por mandado o não proprietário do bem praceado
que permanece na relação processual como devedor, nos termos do § 3º do art. 687
do CPC, que se refere a devedor, e não a proprietário do bem constrito, como é
de rigor em interpretação restrita pertinente" (Ap. 400.704-1, 3ª C, ac.
13.02.89, Rel. Juiz RICARDO ARCOVERDE CREDIE, 1º TACivSP, in RT 642/141).
A NULIDADE DA ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL
Um dos princípios da execução forçada é que ela seja feita da forma menos
gravosa para o devedor, ou seja, deve-se tentar satisfazer o crédito do credor
sem, contudo, onerar excessivamente o executado. Portanto, a alienação judicial
do bem deve ter como norte o valor da avaliação. Esse princípio é tão importante
que se entre a avaliação e a licitação decorrer um lapso temporal muito grande,
deve-se proceder à nova avaliação a fim de que o bem não fique desvalorizado.
A legislação brasileira não admite a arrematação, na primeira licitação, por
preço inferior ao da avaliação feita anteriormente. Entretanto, não havendo
licitantes ou não alcançando o bem o valor pretendido, dar-se-á a hasta pública
como frustrada e aguardar-se-á a segunda licitação. Nesta, porém, a lei não
atribui a obrigatoriedade da alienação pelo valor da avaliação. Todavia, não se
admite que o bem seja vendido por preço vil, assim entendido "o que se mostra
grandemente inferior ao estimado na avaliação e que não baste para a satisfação
de parte razoável do crédito". (HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, Curso de direito
processual civil, vol. II, Forense, 1998, Rio de Janeiro, p. 230).
De acordo com o auto de arrematação em anexo, pode-se observar que o próprio
credor arrematou os bens pagando a quantia de R$ ______ (_________ reais), ou
seja, 60% do valor da avaliação. Ora, isso se configura, claramente, em preço
vil, pois não é suficiente para satisfazer o crédito devido e a própria
avaliação já não havia apurado o valor real dos bens.
O Superior Tribunal de Justiça, em memorável aresto, consignou que:
"O conceito de preço vil resulta da comparação entre o valor de mercado do
bem penhorado e aquele da arrematação.
É incorreto afirmar que determinada arrematação deixou de ser vil, apenas
porque o lance vitorioso cobriu noventa por cento do crédito em execução." (STJ,
REsp. nº 57.095-6/SP, 1ª T., Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, ac. 05.04.95,
in DJU 15.05.95, p. 13371).
Nesse sentido, encontram-se, outrossim, diversos julgados dos Tribunais
pátrios:
"Em tema de arrematação, por preço vil, se entende não só aquele que não
satisfaz o pagamento devido ao credor ou boa parte dele como, também, o que está
muito abaixo do valor real do bem. O conceito é elástico e faz parte daqueles
como boa-fé, idoneidade, etc., em relação aos quais a Lei deixa boa margem de
arbítrio ao juiz.
Assim, se o próprio credor, em segunda praça sem outros licitantes, oferece
lance comprovadamente insuficiente em relação ao valiosíssimo bem praceado,
caracterizado resta o preço vil, pouco importando que a oferta se mostre
suficiente para a satisfação do crédito". (1º TASP, AI. Nº. 425.977-0, Rel. Juiz
AUGUSTO MARIM, ac. 31.10.89, RT 648/129).
"A redação do art. 692 do CPC foi alterada pela Lei 8.953/94, acrescentando
ainda um parágrafo único, que acaba de dirimir quaisquer dúvida sobre o que se
referia o legislador quando falava em 'parte razoável do crédito'. Restou nítida
a intenção do legislador em somente aceitar lance que baste para o pagamento do
credor, ou seja, os 75% alcançados não bastam para o pagamento, estando correta
sua classificação como preço vil." (2º TACivSP, Ap. nº 426.223-00/7, 7ª C., Rel.
Juiz GUERRIERI REZENDE, ac. 21.03.95, in RT 721/175).
Na arrematação, não havendo outros licitantes a não ser o próprio credor,
este ofereceu um valor equivalente à 60% da avaliação, configurando-se, assim, o
preço vil. Desta forma, não se pode aceitar como válida esta arrematação, sendo
mister a sua anulação.
A NULIDADE DA ARREMATAÇÃO PELO CREDOR POR PREÇO INFERIOR AO DA AVALIAÇÃO
A lei concede ao credor a opção de participar do leilão concorrendo com os
demais licitantes em igualdade de condições ou pedir a adjudicação do bem como
forma de satisfação de seu crédito. Neste último caso, não havendo licitantes na
segunda arrematação, pode o exequente, oferecendo preço não inferior ao da
avaliação, requerer que lhe seja adjudicado o bem penhorado (art. 714, CPC).
Caso o credor queira concorrer na licitação, estará ele em igualdade de
condições com os demais licitantes, ou seja, não é obrigado a dar um lance igual
ou maior que o preço da avaliação. É importante salientar, que a lei concede
esta prerrogativa ao exequente caso ele concorra na arrematação e, não, se for o
único licitante, pois, assim, não estará disputando o bem.
In casu, o ____________ S/A, optou por participar da hasta pública com os
demais interessados, mas não apareceram licitantes na segunda praça. Assim, o
credor ofereceu lance inferior ao da avaliação - sabendo que não haveria
concorrentes - arrematando os imóveis por preço vil.
Ora, como já dito anteriormente, a lei permite ao exequente participar da
licitação caso haja concorrentes. Não havendo licitantes, resta a ele a
possibilidade de adjudicar o bem por preço não inferior ao da avaliação. Se
assim não fosse, a lei estaria permitindo ao credor oferecer a quantia que
quisesse e, além de ficar com o bem penhorado, continuar com o direito à
respectiva complementação do seu crédito. Neste caso, estar-se-ia permitindo o
enriquecimento ilícito do credor, figura esta repudiada pelo nosso ordenamento
jurídico.
O Tribunal de Alçada de São Paulo, julgando caso semelhante ao dos autos em
que figurou como parte o próprio ____________, e levando em conta a melhor
interpretação da doutrina pátria, entendeu que:
"O credor exeqüente só poderá oferecer lanço na segunda praça se houver outro
concorrente, ou seja, somente no caso de haver pelo menos um licitante estranho
à relação processual é que poderá igualmente resguardar a satisfação de sua
pretensão creditícia. Não fosse assim, inútil seria o disposto no artigo 714 do
CPC, que exige que, finda a praça sem lançador, haja a consideração sobre o
montante da avaliação para efeitos adjudicatório.
... Porém, há que se conciliar a hipótese de permissibilidade do exequente
concorrer na arrematação, com aquela prevista no art. 714, que pressupõe a
inexistência de lançadores, de arrematantes, para então viabilizar a adjudicação
por preço não inferior ao da avaliação.
E a interpretação coerente com a sistemática até aqui alinhada em reprodução
porque prevista com texto legal, mercê da conjugação dos artigos antes
realçados, resulta em que o credor exequente só poderá oferecer lanço, na
segunda praça, se houver outro concorrente, ou seja, um terceiro interessado em
arrematar o bem penhorado. Somente no caso de haver, pelo menos, um licitante
estranho à relação processual, é que o exequente poderá igualmente resguardar a
satisfação de sua pretensão creditícia.
Não fosse assim, seria inútil o disposto no artigo 714, pois aí se exige que,
finda a praça, sem lançador, haja a consideração ao montante da avaliação para o
efeito adjudicatório.
... Destarte, o credor exequente, na ausência de terceiro lançador na segunda
praça (a quem mais der), poderia, com indesejável habitualidade até, lançar o
teto de seu crédito ou inclusive importância a menor, a míngua de outro lanço e,
desde que inferior ao seu crédito, ainda continuar como direito à respectiva
complementação, se legítimo fosse dar lanço, sozinho, nessa fase processual. Mas
não é assim. ..." (TASP, Ap. nº351.952, 7ª C., Rel. Juiz JOSÉ ROBERTO STUCCHI,
ac. 18.03.86, RT 608, p. 104/106).
Diante disto, clara está a impossibilidade do credor-exequente arrematar os
bens penhorados por preço inferior ao da avaliação numa praça onde não
compareceram licitantes. Assim, para não se beneficiar o credor em detrimento do
executado, e promover o enriquecimento ilícito daquele, mister se faz a anulação
da arrematação, como forma de privilegiar a melhor doutrina e jurisprudência
pátrias.
O PEDIDO
À vista de todo o exposto, pedem e esperam, confiantes, os executados sejam
julgados procedentes os presentes embargos à arrematação para que se decrete a
nulidade da avaliação feita pelo perito oficial; a falsidade da certidão de
intimação do devedor; e, por fim, a nulidade da arrematação
Requer seja citado o exequente para, querendo, impugnar os embargos à
arrematação, no prazo de 10 dias, sob pena de confesso.
Provará o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito,
especialmente pelos documentos que acompanham a presente inicial.
Dá a causa, para efeitos fiscais, o valor de R$ _____,00.
Nestes termos,
Pede deferimento.
____________, ___ de __________ de 20__.
____________
OAB/
Documentos que acompanham a inicial:
1 - Procuração
2 - Prova da viagem: passagem aérea;
3 - Laudos de avaliação - assistente e oficial;
4 - Inicial e documentos que a acompanham;
5 - Certidões sobre processos da corregedoria;
6 - Mandados de citação com certidão falsa;
7 - Auto de arrematação;
8 - Declaração de estarem ____________ e ____________ unidos em concubinato,
já em 1993, há mais de 5 anos, e sujeitos aos efeitos legais da união estável
(Registrado no Cartório de Títulos e Documentos da Comarca de ___)
9 - Cópia da Representação oferecida contra o Oficial de justiça junto à
Corregedoria Geral de Justiça.