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Petição - Civil e processo civil - Contestação ação de despejo sob alegação de não pagamento de aluguel


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Contestação ação de despejo sob alegação de não pagamento de aluguel

 

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 13ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE _______.

AUTOS Nº ____

__________., pessoa jurídica de direito privado, com sede nesta Capital, na Rua ________, inscrita no CGC/MF n° __________;
________ e __________, brasileiros, casados entre si, empresários, inscritos no CPF/MF comum sob nº _________, residentes e domiciliados na rua _________, nesta Capital, por seu procurador e Advogado comum, inscrito na OAB/PR sob n° , com escritório profissional no endereço infra impresso, onde receberá as intimações neste expendidas, vêm, respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, apresentar

C O N T E S T A Ç Ã O

aos termos da AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA, que lhes move ________, identificada na inicial, consoante as razões a seguir alinhadas:

1. Aduz-se na inicial que a Requerente celebrou com a 1ª Requerida o Contrato de Locação quanto ao imóvel descrito às fls. 03, de sua propriedade, com vigência ajustada para 54 meses, mediante o pagamento de aluguel mensal no importe de R$ 15.100,00 (quinze mil e cem reais), figurando no instrumento, na qualidade de fiadores, os demais Requeridos.

Diz-se, também, que o imóvel em questão foi locado especificamente para instalação de indústria de produtos farmacêuticos, notadamente "produtos naturais, comerciais, como produtos de água sanitária, artigos de perfumaria, cosméticos, medicamentos, produtos naturais, de higiene, limpeza" (sic).

Sustenta a Autora, que passados seis meses concedidos como de carência, a 1ª Requerida deixou de realizar o pagamento dos primeiros alugueres, relativos a Junho/97 e Julho, vencidos em 05/07 e 05/08/97, do que notificou-a para adimplemento, em 08/08/97, porém, sem trazer aos autos qualquer comprovante dessa notificação.

Pede a procedência do pedido para que seja rescindido o contrato, condenando-se a Requerida ao pagamento dos alugueres em atraso e multa contratual pelo seu maior valor, bem como verbas de sucumbência.

PRELIMINARMENTE

INEXISTÊNCIA DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL - FALTA DOS PRESSUPOSTOS LEGAIS.

2. Embora a ação contestanda seja de autoria da empresa ___________, nenhum instrumento de mandato foi outorgado pela mesma, tornando nulos os atos processuais ante a ausência de representação processual válida.

Nos termos do artigo 37 do Código dos procedimentos, sem o mandato não é dado ao Advogado postular em juízo pela parte, salvo nos casos de urgência, devidamente comprovada e requerida perante o Juiz.

Nada foi alegado nesse sentido. Demais disso, juntou-se procuração passada por terceiro, estranho à lide e à relação processual, o que faz antever que a parte efetivamente não tenha constituído a Il. Subscritora da inicial, fazendo-a peça nula.

De outra parte, sequer acham-se válidos os documentos trazidos em fotocópias (fls. 11/15 e 19/25), porquanto tais reproduções não foram devida e previamente autenticadas, ainda que pelo Escrivão do feito, nos termos dos artigos 365, inc. III e 384 do CPC.
Trata-se de providência obrigatória, cuja ausência não só retira-lhes toda a credibilidade, como enseja que a inicial esteja desacompanhada dos pressupostos de constituição e desenvolvimento regular do processo (art. 267, inc. IV/CPC).

Nesse diapasão, a única medida a decretar-se é a extinção do processo nos termos suso sustentados, com imposição da sucumbência de direito.

FALTA DE LEGÍTIMO INTERESSE - CARÊNCIA DE AÇÃO

3. Registra-se, inicialmente, que as chaves do imóvel foram definitiva e epistolarmente colocadas à disposição da Requerente, através de correspondência expressa, face que o imóvel nunca foi efetivamente ocupado, cuja resposta veio em termos de que fossem consignadas em Juízo, através da presente ação que se indicara genericamente proposta.

Destarte, a consignação em juízo é sempre uma faculdade do devedor. Na espécie, nada impediria à Requerente o recebimento do imóvel, sendo evidente que a recusa é notoriamente injusta.

Com isto, faz-se clara a falta de objeto de ação em tela pela falta de interesse processual (art. 267, inc. VI, do CPC), notadamente quanto ao pleito voltado ao despejo, até porque, como bem sabido pela Requerente, o imóvel jamais chegou a ser utilizado pela Locatária.

Sem dúvida, outrossim, a Autora é responsável pelos ônus decorrentes da proposição acima. É que a mesma, estando ciente da oferta das chaves do imóvel, nada comunicou em juízo, deixando prosseguir a lide, como proposta, até a citação dos RR. para termos de uma ação de despejo já sem objeto.

É importante frisar desde logo, na verdade, que o imóvel objeto da locação não possibilita sua utilização pela Requerida nos fins ajustados, levando à falta de contraprestação que obrigue os Requeridos a qualquer pagamento, em razão da bilateralidade e comutatividade do ajuste celebrado.

Assim, deve-se extinguir o processo, ainda que quanto ao pleito de despejo apenas, impondo-se a sucumbência pertinente.

ILEGITIMIDADE PASSIVA - CARÊNCIA DE AÇÃO.

4. De outra parte, não há convalidar-se a inclusão dos fiadores no polo passivo da presente ação, ainda que venha esta o despejo cumulado com a cobrança de aluguéis e encargos.

Cediço que o artigo 62, inciso I, da Lei nº 8245/91, assegura a possibilidade da cumulação apenas em face do locatário, inviabilizando-se possa ser admitida concomitantemente contra os fiadores.

Veja-se que ambas as pretensões possuem ritos diversos (cujo o ordinário não é aplicável), contrariando a regra do artigo 292 do Estatuto de regência.
Ora, o pedido nuclear é o despejo por falta de pagamento, o qual somente há de ser dirigido contra o inquilino, quem ocupa o imóvel locado. No caso, ainda, ao inquilino é assegurado o direito de purgação da mora como prejudicial ao próprio despejo.

A lide judicial exige partes bem definidas e, no caso de solidariedade contratual, a correspondência de direitos e obrigações.

No entanto, como sabido, ao fiador não é dado demitir-se da posse do imóvel (já que não o detém) ou mesmo valer-se da purgação da mora, atos exclusivos do inquilino.

Desse modo, inexiste legitimidade dos fiadores para os termos da demanda, ainda que quanto ao pleito de cobrança, até tendo em conta que os encargos locatícios constituem título executivo extrajudicial (art. 585, IV/CPC), podendo ser excutidos diretamente, e prescindindo de formação de título judicial mediante processo de conhecimento.

Nesse sentido, a Súmula nº 13 do Eg. 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, verbis:

"Somente contra o locatário é admissível a cumulação do pedido de rescisão da locação com a cobrança de aluguéis e acessórios".

Portanto, de qualquer modo, impõe-se a decretação da ilegitimidade passiva dos fiadores, extinguindo-se o processo na forma do art. 267, inc. VI, do CPC, com imposição da sucumbência cabível à contraparte.

M É R I T O

5. Ainda que assim não seja total ou parcialmente, o que se diz por atenção ao princípio da eventualidade, a ação em tela é improcedente, venia concessa.

Com efeito, segundo relato da inicial, fez-se a locação em tela para fins industriais, descritos no contrato, de um imóvel com características técnicas de servir a tal fim, constando-se cláusula no sentido de que o bem encontrar-se-ia "em condições de ser ocupado, declarando-se que seus pertences e aparelhos estão em perfeita ordem, inclusive quanto a pintura em látex, ..."(cl. 10ª).

Todavia, embora tal declaração por parte da Locadora, absolutamente o imóvel descrito é técnica ou administrativamente habitável, compreendendo aí a própria impossibilidade da sua utilização plena.

Destarte, segundo apurados levantamentos técnico-especializados, o imóvel apresenta diversos vícios, inclusive comprometimento sério da estrutura da sua principal edificação (área administrativa), além de sujeitar-se a impedientes administrativos relevantes, tudo a impedir sua plena utilização pela 1ª Requerida sob qualquer foco.

Consoante LAUDO PERICIAL cuidadosamente elaborado, a res apresenta gravíssimo estado de deterioração em suas estruturas e equipamentos, tornando inviável sequer a realização das obras de adaptação anunciadas na inicial.
De fato, a ora 1ª Requerida tencionava a realização de obras de adaptação no imóvel, com significativos investimentos, visando fosse este plenamente utilizado nas suas atividades industriais, já que é empresa tradicional no ramo de produção de produtos farmaco-naturais e químicos, tudo isso claramente exposto à adversa no momento da concretização do negócio.

Não obstante, ao dar início aos projetos e consultas preliminares ao início desse processo, através de análises minuciosas do imóvel e sua documentação, constatou-se a inviabilidade prática do negócio celebrado, estando a Requerida impedida de promover com segurança as atividades inerentes aos negócios por ela empreendidos.

E, no desenrolar dos fatos, constatou-se que a Requerente agiu sabedora desses vícios, propondo-se a locupletar-se à custa da Locatária.

Sobre o imóvel, além dos danos estruturais e de funcionalidade, pesam riscos de eventual desapropriação ou mesmo perda da sua propriedade pela Requerente, fatos últimos que tornariam inviável a mantença da locação.

Os vícios construtivos são severos, sendo apenas conhecidos após realizados os estudos preliminares de implantação das reformas.

Aliás, registre-se, que a 1ª Requerida, com o fim de melhor implantar seu projeto industrial, fez realizar uma concorrência entre profissionais de arquitetura e engenharia, cujos custos foram elevados, visando fossem apresentados os projetos de adequação do imóvel às suas necessidades.

Contudo, praticamente todos os profissionais questionaram aspectos da solidez das estruturas ou mesmo quanto às instalações elétricas e hidráulicas encontradas no imóvel, visto que o mesmo encontrava-se em situação de completo abandono por mais de 10 (dez) anos seguramente.

É lógico que situação como esta não era perceptível ao homem comum quando da visita preliminar à efetivação do contrato, até porque, assegurava-se ( e isto consta declarado na cl. 10ª ), que o imóvel apresentava-se em plenas condições de ser ocupado, sem embargo da até hilariedade da inserção na referida cláusula da existência de pintura latex em perfeitas condições.

As fotos bem registram situação diversa.

Embora até por parte da 1ª Requerida houvesse propósito de dar seguimento ao seu projeto, a Requerente jamais admitiu suas responsabilidades quanto ao precário estado do imóvel, ou mesmo dispôs-se a assumir os elevados custos necessários à reparação, os quais demandariam prazo significativo, sem possibilidade da cobrança de aluguéis.

Sequer houve sensibilidade da contraparte em admitir a rescisão desonerada no contrato, fincando-se na exigência de pagamentos de multas e valores de aluguéis e encargos, sem embargo de que as chaves do imóvel encontravam-se à sua disposição de longa data.
Mas, é relevante observar-se, consoante apurado levantamento técnico-especializado, e demonstra os exemplares fotográficos nele anexados, que o imóvel acha-se em precaríssimas condições, inservível aos fins da locação.

Relata o Senhor Perito, ITEM 3 - CONCLUSÃO, dentre outras, que o imóvel não apresenta sistema de captação de águas pluviais, indispensável à sua destinação, assim como precário acesso às suas dependências.

Deixa-se assente a existência de diversos locais com infiltrações de água no barracão industrial, com apodrecimento das paredes, o que é grave considerando que a utilização industrial na atividade da 1ª Requerida faz-se pelo uso de equipamentos e maquinário de alta tecnologia.

De mesmo tom, apurou-se que há comprometimento estrutural da parte do prédio administrativo, resultante do processo de infiltração de água, inclusive constatando-se recalques de fundação severos, tudo a comprometer a solidez da obra.

Mesmo o telhado dessa estrutura acha-se totalmente comprometido, agravando mais ainda os processos de infiltração de água, e impondo a troca total deste.

Atente-se que o Sr. Perito foi expresso em indicar a necessidade de custosos exames técnicos para definitiva a situação voltada às estruturas, mas também é sentido que estas observações fazem clara a presença de vícios de solidez e segurança, cuja obrigação é toda do Locador, e para os quais há recusa em realizar sejam as análises ou as reparações.

Ademais, estas vigorosas rachaduras foram observadas sem que a estrutura do prédio administrativo sequer esteja carregada com equipamentos e pessoas. É notório que torna-se por demais arriscado submetê-la a qualquer processo de ocupação (carregamento), sem que sejam devidamente avaliados os aspectos técnicos pertinentes.

Do relato técnico-pericial, ainda, vê-se clara a plena inutilidade dos sistemas hidráulicos e elétricos. Apenas a reconstrução completa destes sistemas poderia viabilizar o uso coisa locada, sendo este encargo todo do locador, visto que não refere-se a aspectos de mera funcionalidade ou adaptação do imóvel.

Por outras palavras, inclusive por serem anteriores à locação, esses vícios jamais poderiam ser atribuídos à responsabilidade do inquilino, diante da regra do artigo 22, incisos I e IV, da Lei nº 8.245/91.

Mesmo a inadaptação completa das instalações sanitárias e de vestiários às exigências da Norma Regulamentadora 24, que regula as CONDIÇÕES SANITÁRIAS E DE CONFORTO NOS LOCAIS DE TRABALHO, como constatadas na perícia, é obrigação que se comete unicamente ao locador, tendo em conta que o imóvel, por suas características e destinação proposta, é essencialmente de fim industrial, fazendo indispensável apresente as condições legais de ocupação.

Não seria crível, destarte, que um imóvel dessas dimensões pudesse ser ocupado por uma empresa ... sem empregados???

A par destas relevantes circunstâncias que por si só inviabilizaram o aperfeiçoamento da locação, duas outras de caráter legal também contribuem para esse lastimável status.

No desenvolvimento dos estudos preliminares à implantação de seu novo parque industrial, ainda, ficou constatado que há um projeto público de arruamento que atingirá o imóvel locado num sentido transversal, comprometendo de vez sua utilização.

Confirma-se tal preocupante situação através do LAUDO PERICIAL anexo, inclusive com cópia da planta respectiva.

Ora, há se confirmar a só existência desse projeto de implantação de rua a interseccionar o imóvel (o qual era conhecido da Autora), já é causa suficiente para desautorizar qualquer investimento sobre o mesmo, e mais ainda aqueles significativos planejados pela 1ª Requerida.

Inaceitável que esse tenha sido ocultado pela Requerente, induzindo a 1ª Requerida em erro essencial na manifestação de vontade. Afinal, é óbvio que o real objetivo era estabelecer-se em imóvel onde pudesse instalar sua indústria e operá-la sem quaisquer restrições pelo prazo ajustado no contrato.

Contudo, a realidade estampada é de altíssimo risco à locatária, já que da implantação da rua projetada seria inevitável a desapropriação da área, com conseqüente perda das benfeitorias implantadas no imóvel.

Além disso, qualquer investimento seria realizado na esperança de ser recuperado com os lucros auferidos através da produção da empresa, hipótese com poucas possibilidades de concretizar diante da ameaça de grande redução do tempo de exploração do imóvel ou mesmo seu impedimento total.

A previsão contratual para eventual desapropriação da área, tida, a princípio, como mera cautela da contraparte, revela não uma remota possibilidade, mas fato que esta tinha como passível de concretização.

A presunção de que a Requerente estava imbuída de boa-fé, impedia que se percebe-se sua pretensão em locar um imóvel com riscos de também ser expropriado. Agora, contudo, pode-se entender o porquê de haver diversas disposições contratuais acerca dos reflexos de "eventual" desapropriação da área.

É sintomática a razão do disposto na cl. 18ª, § único, do contrato assinado. Sabedora da existência de tal projeto, a Requerente ocultou o fato no ato da contratação, impondo assegurar apenas eventual direito de indenização pelo poder expropriante, o que sabe-se perfeitamente é marcada por longo e nem sempre satisfatório processo judicial.

Tenha-se que o objetivo principal da locação pela Requerida era exercer no imóvel suas atividades; não receber indenização!!!
Aliás, embora seja um imóvel construído há mais de uma década, fato é que o mesmo nunca foi de fato ocupado. Tal decorre, certamente, da eventual existência de outros impedimentos.

Atente-se que sobre esse imóvel incidem hipotecas e penhoras em favor do BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO PARANÁ, cuja execução prolonga-se de vários anos, sem que haja indícios ou propósitos claros de efetiva de liquidação.

Nesse quadro, a exigência de pagamento de aluguéis e encargos da locação mostra-se inaceitável, diante do fato da não ocupação ou utilização plena da coisa locada por vícios constatados, seja pelo descumprimento pelo Locador das suas obrigações inscritas na Lei de Locações e no próprio contrato.

Indiscutível que a locação é contrato bilateral. Há obrigações recíprocas das partes envolvidas. Ao locador é cometido garantir a solidez e a adequação da coisa ao fim a que destinada, respondendo pelos vícios constatados, assim como assegurar seu uso pleno e pacífico pelo locatário por todo o transcurso da locação.

Sem que cumpridas tais obrigações, que precedem às do locatário até, não se pode exigir o adimplemento do mesmo, até ante os termos do artigo 1092 do Código Civil.

THEOTÔNIO NEGRÃO, ao comentar o art. 22 da Lei de Locações, in CPC e Legislação Processual em vigor, 28ª ed., 1997, Saraiva, SP, pág. 1044, transcreve aresto do TAMG no sentido de que:

"É dever de quem oferece imóvel à locação alertar o interessado, antes da celebração do contrato, a respeito da existência de circunstância que dificulte a posse livre e desembaraçada, sob pena de responder pelos prejuízos advindos da impossibilidade de uso regular do imóvel ao fim a que se destina" (RJTAMG 54/291)".

Por conseguinte, não é dado aquele que não cumpriu sua obrigação exigir o adimplemento pelos Requeridos de qualquer pagamento em seu favor.

Tal aspecto, porém, não dispensa a própria Requerente de responder pelos danos causados, ou mesmo pelo sancionamento contratual, já que atuou com indisfarçável propósito ilícito.

Querer, pois, sujeitar à Locatária a realizar um grande número de obras em imóvel sem condições de utilização, ou mesmo induzi-la a instalar-se sem segurança qualquer em prédio suscetível a riscos de estrutura ou mesmo de desapossamento, é emprestar desvirtuado tratamento ao instituto das locações, cujas regras compreendem normas de ordem pública.

A ordem das coisas é que o prédio efetivamente tivesse plenas condições de utilização. Mas, em verdade, na prática, essa afirmação permanece vazia apenas no disposto na cl. 10ª do contrato assinado, porquanto a realidade encontrada é diametralmente oposta.

Da conjugação destes irrenunciáveis fatos só se pode concluir pela improcedência do pleito voltado à cobrança dos aluguéis e encargos, até porque nunca houve a utilização da coisa, inservível e inadequada aos fins assinalados no contrato.

Claro, ainda, que a pretensão à multa contratual, além de abusiva sob o ponto de vista técnico, é evidenciadora de conduta temerária, tendo em conta que, havendo infração a ser apenada, é esta apenas da própria parte autora, permissa venia.

Em suma, nenhuma importância é devida em favor da Autora, cabendo ser também rejeitada a lide quanto a cobrança dos valores indicados.

Decorre daí, outrossim, que é da Autora a responsabilidade pelos danos que ocasionou à 1ª Requerida, e inclusive pela multa contratual em seu montante correto, os quais serão objeto de adequada medida a ser apensada.

Não obstante a certeza desse entendimento, mas atento novamente ao princípio da eventualidade (ônus da defesa técnica), ainda que fossem superadas tais motivações, tem-se como inacolhível a lide nos termos em que proposta, ainda que parcialmente.

6. Abusivamente, pretende-se cumular a cobrança dos aluguéis supostamente em atraso, com uma imaginária multa contratual, correspondente a 10% do valor integral do contrato, dito como aquele resultante da soma do aluguel por todo o prazo de vigência ajustado.

Primeiro que, atendendo imposição da Locadora, o valor ajustado a título de aluguel já acha-se acrescido de multa de 10% sobre a importância vigente, disfarçada de bonificação, consoante item próprio do contrato.

Ora, consoante firme jurisprudência "O desconto para pagamento pontual, nada mais é do que multa moratória. Excedido o prazo ajustado, o locatário pagará aluguel mais elevado. Assim, a multa contratual prevista em outra cláusula do contrato, tem natureza compensatória, ..." (JB 178/215 - 2º TACivSP).

Dessa decisão colhe-se lição de GILDO DOS SANTOS, in Locação e Despejo, Ed. RT, 1992, SP, pág. 173, verbis: "importante é destacar que a exigibilidade de multas ou penalidades, na purga da mora em despejo por impontualidade, 'abrange toda a pena moratória, excluindo-se só as de natureza compensatória' (RT 605/137, Rel. Cezar Peluso)" (idem pág. 215).

De todo modo, é prudente observar-se que a própria redação dada à cláusula 19ª torna irrefutável que a Autora impôs em seu benefício uma prestação iniqüa, porquanto fez incluir a incidência da elevada e duplicadora penalidade à Locatária, sem que igual direito fosse assegurado à outra parte.

Seria impraticável, diante do que redacionado, que ocorrendo mora do credor, eventual consignação pudesse incluir a cobrança de multa nos patamares fixados???

Trata-se, assim, de dispositivo imposto que vulnera o artigo 45 da Lei de Locações, assim como aos incisos IV e X, do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se-lhe, inclusive, o princípio do § 1º, inciso III do mesmo artigo.
Nulo portanto!!!

Demais disso, a multa em comento jamais poderia ser exigida sobre o valor total do contrato, inclusive sobre a importância relativa aos seis meses de carência dos aluguéis, uma vez que, como sabido, tratando-se de prestações de trato sucessivo, o valor do contrato é o correspondente a 12 (doze) meses da obrigação.

Situações outras mostram-se ilegais. Aliás, a redação das indigitadas cláusulas penais, fazem antever o propósito funesto da Requerente em impor à 1ª Requerida, sob pesadas penalidades, o cumprimento de uma locação fadada ao insucesso e a trazer-lhe incontáveis prejuízos.

Somente isto justifica o intransigente posicionamento no sentido do cumprimento do contrato pela 1ª Requerida. Agiu-se com notória esperteza ao ser ocultadas as reais condições do imóvel.

Como se tem proclamado, a Justiça não pode coonestar com a farsa e a esperteza.

Assim sendo, em verdade, jamais é possível reconhecer-se a mora da locatária a ensejar-lhes os abusivos apenamentos, os quais mostram-se indevidos e exagerados, cabendo ser extirpados e/ou contidos na eventualidade da causa.

De todo modo, diante da natureza bilateral do ajuste locatício, torna-se incontroverso que não havendo utilização da coisa pela inadequação desta ao seu fim, inexiste direito aos aluguéis e encargos.

7.PELO EXPOSTO e pelo que será certamente suprido no notório saber de Vossa Excelência, requer-se, respeitosamente, acolhidas as preliminares retro dispostas, seja extinto o processo sem julgamento do mérito, ainda que parcialmente, julgando-se desde logo prejudicado o pleito de despejo ante a voluntariedade da entrega do imóvel anteriormente à citação, impondo-se à adversa os ônus sucumbenciais cabíveis. Se assim não for ou acolhidas em parte as matérias suso, e atento ao princípio da eventualidade, requer-se, outrossim, a improcedência total ou parcial da ação como sustentado, impondo-se a Requerente os ônus de sucumbência cabíveis, inclusive quanto aos honorários advocatícios.

8. Requer-se provar o alegado, além do documental e perícia juntos, por todos os meios admitidos em direito, notadamente pelo depoimento pessoal do representante da Autora, pena de confesso, ouvida de testemunhas cujo o rol será oportunamente apresentado, juntada de novos documentos e outros mais cabíveis e oportunos.

9. Requer, finalmente, em atenção ao disposto no artigo 37/CPC, a concessão de prazo razoável para que se regularize a representação processual dos Requeridos, independentemente de caução, como de lei.

P E D E M D E F E R I M E N T O.

_______, __ de ______ de _____.


____________________
OAB/PR __________


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