IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES
SIGNATÁRIOS: (Nome dos Signatários), (Nacionalidades), (Profissões),
(Estado Civil), Carteira de Identidade nº (.........................), C.P.F. nº
(............................), residentes e domiciliados na Rua
(.....................................), nº (....), bairro (...........), Cidade
(..................), Cep (.....................), nos Estados (.....), e suas
respectivas esposas (Nomes), (Nacionalidades), (Profissões), Carteira de
Identidade nº (...................), C.P.F. nº (.........................),
respectivamente, todos capazes.
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado a presente
Convenção de Condomínio, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas
condições descritas na presente, fazendo parte desta, os números de Registro
Imobiliários de cada unidade autônoma e seus respectivos proprietários.
Todos os signatários subscritos são proprietários de suas unidades autônomas, as
quais estão livres de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais.
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente tem como OBJETO, a formalização das regras do Condomínio
do "Edifício (..........................)", situado na Rua
(...................................), bairro (................), Cidade
(..................), Cep (...............), no Estado (....), composto de
(........) apartamentos destinados à morada residencial, com (......) andares e
(........) vagas de garagem.
DAS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO
Cláusula 2ª. São partes da área comum do Edifício, ou seja, as quais todos os
condôminos utilizam direta e indiretamente, além das que não ficaram
individuadas no título de propriedade, aquelas especialmente citadas abaixo:
a) Os (....) lotes de terreno unidos entre si, inscritos no (.............)
Cartório do (..........) Ofício de Registro de Imóveis desta cidade, sob os nºs
(......) respectivamente, onde se encontra construído o referido edifício;
b) A estrutura física do prédio, constituída de fundações, paredes laterais,
mestras, colunas de sustentação, corredores, pisos de cimento armado, lajes,
vigas, escadas, os montantes, ornamentos, os halls de entrada e saída, calçada;
c) Todo o sistema de canalização inclusive entroncamentos, de luz e força;
constituído de encanamentos de água, esgoto, gás, telefone, condutores de águas
serviçais e outros serviços;
d) Elevadores, poços, calhas, máquinas (casas de bombas hidráulicas, etc), bem
como todos os outros equipamentos concernentes às instalações elétricas e
hidráulicas;
e) Toda a fachada do edifício;
f) Tudo que possa constituir, e servir conjuntamente a todos indistintamente e
não constitua parte exclusiva do condômino.
Cláusula 3ª. As partes comuns e seus acessórios citados acima são inalienáveis,
indivisíveis e indissociáveis das outras partes do prédio.
DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA
Cláusula 4ª. Constituem propriedade exclusiva de cada signatário condômino as
suas respectivas unidades autônomas, bem como as partes que a constituem
internamente (tubulações, instalações, etc), nos limites descritos no registro
imobiliário.
DO DESTINO E DO USO DOS SERVIÇOS E PARTES COMUNS E INDIVIDUAIS
Cláusula 5ª. Os condôminos, na utilização dos bens e serviços comuns, bem como
de sua unidade, prezarão pela conservação, agindo com urbanidade de forma a
respeitar o direito do outro, observando o que prescreve este instrumento, assim
como as condições do título de propriedade.
Cláusula 6ª. Os condôminos utilizarão as dependências com cuidado e zelo, pois
serão individualmente responsáveis pelas conseqüências de seus atos, das pessoas
de seu convívio e daquelas que adentrarem no prédio sob seu convite.
DAS UNIDADES AUTÔNOMAS
Cláusula 7ª. O proprietário e os ocupantes das unidades autônomas terão toda
liberdade para utilizá-las da forma que lhes aprouver.
Cláusula 8ª. Deverão, no entanto, respeitar todas as cláusulas previstas neste
contrato, os parâmetros morais, éticos, costumeiros, de harmonia, sossego,
saúde, bem-estar, segurança, mantendo assim a ordem e preservando o bom
convívio.
DAS DELIBERAÇÕES
Cláusula 9ª. Quaisquer atos de interesse comum, que estejam direta ou
indiretamente ligados à forma de usar o espaço e os bens e serviços de uso
comum, deverão ser previamente deliberados por todos (quorum - cinqüenta por
cento mais um - do total de unidades autônomas) os condôminos, em assembléias
previamente agendadas.
DAS MANIFESTAÇÕES
Cláusula 10ª. Todas as manifestações dos condôminos concernentes às áreas
comuns, dos serviços ou bens, serão encaminhadas de forma inequívoca à empresa
de Administração e/ou ao síndico, para que sejam tomadas as medidas cabíveis.
DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Cláusula 11ª. Constituem direitos dos condôminos:
a) Utilizar a unidade autônoma de acordo com o destino proposto, qual seja, a
moradia; usando, gozando e fruindo da mesma, segundo as cláusulas contidas neste
e o disposto na legislação vigente, prezando pela permanência da estrutura do
prédio, e de todas suas características;
b) Utilizar todos os bens, serviços e áreas comuns do edifício de forma a não
impossibilitar o uso dos outros condôminos, pautando seus atos em consonância
com as normas de boas maneiras;
c) Resguardar exclusivamente para si, as chaves de acesso e de uso no prédio,
devendo comunicar imediatamente ao síndico, quaisquer extravios das mesmas;
d) Requerer em qualquer tempo os livros e outros documentos concernentes ao
Condomínio;
e) Aconselhar, votar e participar das Assembléias e reuniões de Condomínio;
f) Manifestar-se em qualquer tempo sobre a Administração do Condomínio,
fazendo-o sempre por via escrita;
g) Reivindicar conserto das partes comuns ou melhora nas prestações de serviço;
h) Reivindicar única ou conjuntamente, judicial ou extrajudicialmente a coisa
comum.
Cláusula 12ª. Constituem deveres dos condôminos:
a) Respeitar os outros condôminos, as coisas e partes comuns, exigindo um do
outro o mesmo comportamento, sendo tal conduta desejável também com o uso das
unidades autônomas;
b) Usar a unidade autônoma de modo a não prejudicar o direito ao sossego, e a
utilização das demais unidades, restando, por conseguinte, o dever dos
condôminos em não locar, ceder ou transferir tais unidades para atividades
incompatíveis com as residenciais, ou que possam prejudicar os demais, causando
ruídos e outros incômodos;
c) Não utilizar áreas visíveis do exterior do edifício, para estender roupas,
tapetes ou congêneres, assim como afixar antenas entre outros, os quais podem
cair ou causar poluição visual;
d) Não jogar ou despejar nenhuma substância ou coisa pela janela ou basculantes,
sob risco de prejudicar áreas comuns e públicas;
e) O lixo e outros dejetos devem ser depositados na caixa coletora, sendo que
deverá estar fechado de forma hermética e em recipiente adequado, evitando-se
assim, derramamento e outros infortúnios, sobressaltando, que as espécies de
lixo, devem ser separadas em sacos distintos, facilitando-se o processo de
reciclagem.
f) Respeitar o padrão de decoração e pintura das fachadas, janelas, e outros
adornos que estejam no exterior do prédio;
g) Possuindo animais de estimação, devem mantê-los vacinados e em boas condições
de higiene, evitando-se também a sua permanência na área comum, sendo que o seu
dono, deve prezar pelo seu silêncio, evitando barulhos inoportunos;
h) Não utilizar funcionários da empresa contratada para serviços particulares;
i) Não instalar nenhum objeto pessoal nas áreas comuns, facultando somente,
tapetes e objetos estritamente necessários, de forma a não impedir o trânsito
dos outros condôminos;
j) Não utilizar produtos nocivos à saúde, para limpeza de áreas comuns, próximas
ou mesmo de acesso às unidades autônomas, evitando também o transporte e a
manutenção dos mesmos nestas áreas;
l) Não dividir ou fracionar a unidade autônoma, salva expressa autorização da
Administração, do Síndico e da vizinhança;
m) Havendo cessão, ou transferência da posse e/ou propriedade de alguma das
unidades autônomas, fica o proprietário obrigado a comunicar, por escrito e
imediatamente, ao síndico e à administradora, devendo constar pormenorizadamente
todos os dados da referida transação;
n) Realizar o pagamento de todas as despesas contidas nesta Convenção, mediante
apresentação de demonstração dos gastos;
o) Permitir a presença do síndico, ou do administrador do Condomínio na unidade
autônoma quando se fizer necessário, ou seja, quando houver riscos para outrem;
p) Comunicar ao síndico, qualquer doença contagiosa, ou quaisquer outras
utilizações de produtos em sua unidade autônoma, como detetização, raspagem no
piso, etc;
q) Proibir que crianças façam brincadeiras ou jogos fora da área destinada para
tal fim;
r) Não realizar obras que venham a afetar direta ou indiretamente a estrutura do
prédio.
s) Respeitar o horário de silêncio, qual seja, das 22:00 às 07:00;
t) Proteger judicial ou extrajudicialmente a coisa comum como se sua fosse.
DAS DESPESAS E DOS ENCARGOS
Cláusula 13ª. Caberá a todos os condôminos, proprietários das unidades autônomas
e/ou inquilinos, o pagamento dos tributos relacionados com as áreas comuns do
edifício, bem como o prêmio do seguro, os encargos da administração, as despesas
de utilização, conserto e de uso normal dos bens e serviços comuns, como bombas,
elevadores, etc.
Cláusula 14ª. As despesas e encargos citados acima serão rateados entre os
condôminos na proporção das respectivas unidades autônomas (quinhão) e da área
útil de cada uma, ressalvando-se as multas e atrasos de caráter pessoal.
Cláusula 15ª. Cada condômino ou seu inquilino se responsabilizará pelo pagamento
das despesas ou o conserto dos danos ocorridos nas áreas comuns que por
quaisquer motivos ocasionarem.
Cláusula 16ª. Caso fique comprovado que o dano ocorrido não foi em decorrência
do uso da respectiva unidade autônoma, as despesas entrarão no cômputo das
despesas condominiais.
Cláusula 17ª. Quaisquer obras relacionadas ao condomínio deverão ser aprovadas
em assembléia, sendo que a forma de pagamento deverá também passar por aprovação
do quorum mínimo de cinqüenta por cento mais um, daqueles que estiveram
presentes.
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Cláusula 18ª. Fica desde já contratada a Empresa (.............) Administração
de Imóveis Ltda., para realizar a Administração deste condomínio, bem como para
assessorar o Síndico. A referida empresa, receberá os valores concernentes às
taxas condominiais, taxas ordinárias e extraordinárias, bem como aquelas
relativas às despesas comuns.
Cláusula 19ª. Resta constituída a Empresa mencionada na Cláusula anterior para
que possa prestar seus serviços, desconstituindo qualquer necessidade de
conselho ou subsíndico, cabendo por oportuno anexar a este instrumento o devido
contrato de prestação serviços.
Cláusula 20ª. Todos os proprietários das referidas unidades autônomas ficam
desde já cientes, e por via de conseqüência aceitam expressamente a contratação
da referida empresa.
Cláusula 21ª. A contratação, ou seja, sua formalização por meio de contrato com
a assinatura de todos os condôminos e partes interessadas direta ou
indiretamente, será feita até 5 (cinco) dias úteis após a assinatura desta
convenção.
Cláusula 22ª. A contratação nunca será superior a (......) meses, sendo que
findo tal prazo será feita Assembléia Geral para contratação de outra empresa,
ou para renovação do contrato.
Cláusula 23ª. A empresa de administração terá inteira responsabilidade pelas
alterações e medidas tomadas de forma a cumprir todas as deliberações dos
signatários desta.
Cláusula 24ª. Caberá também à empresa, o encargo de promover judicial ou
extrajudicialmente a cobrança de todas as quotas em atraso.
Cláusula 25ª. Como forma de remuneração pelos serviços prestados, a empresa
receberá mensalmente a quantia de R$ (......) (Valor Expresso), sendo que
incluso neste valor consta todas as despesas previstas, como ordinárias,
materiais de limpeza e funcionários.
Parágrafo único. Depois de esgotado o período previsto no parágrafo acima e haja
renovação, a nova remuneração será previamente estipulada em Assembléia Geral.
Cláusula 26ª. Todos os pagamentos, demonstrativos financeiros, investimentos e o
fluxo de caixa serão mensalmente afixados nas áreas de uso comum, e uma cópia
será enviada para cada condômino;
Cláusula 27ª. Todos os funcionários utilizados pelo condomínio são fornecidos
única e exclusivamente por esta empresa, que também se caracteriza por ser
prestadora de serviço. Desta feita, os porteiros, faxineiras, torneiros e etc.
possuem vínculo exclusivo com a contratada.
Cláusula 28ª. As despesas que não forem previstas para a elaboração do valor
citado acima, serão levadas ao conhecimento do síndico que marcará Assembléia
Geral Extraordinária com o intuito de informar e analisar a necessidade de tais
despesas.
Parágrafo único. Fazendo-se necessárias as despesas, serão inclusas no cômputo
total dos condôminos.
Cláusula 29ª. A empresa administradora poderá ser destituída desde que pratique
atos em desacordo com a legislação vigente e com as previsões contidas neste.
Parágrafo único. Para sua destituição será necessário voto o de 2/3 (dois
terços) do total de unidades autônomas, ressaltando que logo após a destituição
e demonstração financeira referente à mesma, os condôminos se reunirão
extraordinariamente para constituir outra empresa no prazo máximo de 20 (vinte)
dias úteis.
Cláusula 30ª. A destituição referida acima será consubstanciada em um
instrumento próprio assinado pelas partes e, terá força logo após a sua
assinatura. Este por sua vez fará parte integrante desta convenção e conterá,
sobretudo, a revogação de todos os poderes da administradora, desobrigando as
partes de todos os deveres e obrigações contidos inclusive no contrato de
prestação de serviço.
DO SÍNDICO
Cláusula 31ª. Juntamente com a empresa contratada acima, o Síndico eleito neste
ato por todos os proprietários de unidades autônomas, realizará a administração
deste condomínio, o qual terá um mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito
uma única vez por igual período.
Cláusula 32ª. O Síndico nomeado neste ato deverá ser condômino e suas funções
serão:
a) Assessorar a empresa de administração bem como os condôminos sobre todas as
dúvidas surgidas;
b) Representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, seja de forma passiva
seja ativa;
c) Exigir o cumprimento integral desta convenção, bem como do que for
convencionado nas Assembléias;
d) Realizar a ordenação de tudo que for necessário dentro do prédio o qual está
instituído o condomínio, ressalvado-se que tais reparos serão feitos nas áreas
comuns;
e) Convocar juntamente com o representante da empresa as Assembléias Ordinárias
e Extraordinárias.
DOS ATOS DE COMUNICAÇÃO
Cláusula 33ª. Todos os atos de comunicação entre os condôminos serão
consubstanciados nas Assembléias a serem realizadas. Desta forma, constarão em
ata, todas as manifestações nestas deliberadas.
DAS ASSEMBLÉIAS
Cláusula 34ª. A assembléia que instituiu esta convenção e que está subscrita por
todos proprietários, acorda conjuntamente com a empresa administradora em:
a) Realizar trimestralmente assembléias ordinárias para discussão e solução de
problemas relacionados ao orçamento, às infrações cometidas, como também todos
os assuntos de interesse geral e individual de cada condômino;
b) Para a realização das Assembléias citadas, o síndico juntamente com a
administradora enviarão com antecedência de 5 (cinco) dias as cartas de
convocação para cada condômino;
c) As assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pela administradora,
pelo síndico ou por um grupo de condôminos que represente 1/3 (um terço) dos
votos;
d) Na ausência de qualquer condômino, este deverá nomear procurador dotado de
poderes para participar das assembléias;
e) Cada fração ideal corresponde a um voto, que por via de conseqüência será
proporcional percentualmente às dimensões da fração. Havendo empate aquele que
deter maior fração ideal caberá o voto de qualidade, ou seja, o que fará o
desempate; (número de frações ideais do edifício e porcentagem correspondente
anexa)
f) Qualquer decisão relativa ao condomínio deverá passar por votação, a qual
exigirá quorum mínimo de 50 % (cinqüenta por cento) mais um, do número total de
votos, referente ao número completo de frações ideais, ressaltando que as
decisões serão comunicadas a todos os condôminos por via escrita;
g) Os condôminos que estiverem inadimplentes não terão direitos a voto;
h) Todas as decisões tomadas nas assembléias deverão constar em ata, que deverá
ser devidamente subscrita pelo representante da administradora, pelos condôminos
que estiverem presentes ou seus procuradores e pelo síndico. O livro ficará em
poder da administradora e disponível a todos condôminos;
i) Além das reuniões previstas, será realizada uma reunião no primeiro mês do
ano para serem discutidas e demonstradas as questões ligadas ao orçamento do ano
em curso, bem como as contas do exercício anterior.
DO FUNDO DE RESERVA
Cláusula 35ª. As despesas de conservação, manutenção entre outras, que surgirem
e não forem previstas no orçamento deverão ser arcadas pelos condôminos. Para
tanto, resta instituído "fundo de reserva" consubstanciado na importância de R$
(......) (Valor Expresso). Caso o mesmo seja utilizado, caberá aos condôminos
integralizá-lo, salientando-se que este valor poderá ser aumentado
gradativamente.
Cláusula 36ª. A integralização do fundo terá como base a porcentagem de 5%
(cinco por cento) do valor pago a título de condomínio.
Cláusula 37ª. As penalidades como multa e infrações contidas neste e na
Constituição deste Condomínio, serão revertidas integralmente para o referido
fundo.
DAS PROIBIÇÕES E PENALIDADES
Cláusula 38ª. Quaisquer infrações ao presente instrumento estarão sujeitas à
aplicação de multa de R$ (.....) (Valor Expresso).
Cláusula 39ª. Caso haja prejuízo do bem comum, deverá o agente, além do
pagamento da multa, realizar o conserto.
Cláusula 40ª. Resta proibido aos condôminos:
a) Modificar as partes comuns externas e internas do edifício;
b) Modificar ou empregar materiais em desacordo com aqueles utilizados pelo
edifício.
c) Utilizar a unidade autônoma de forma diversa da prevista, qual seja, para
fins não residenciais;
d) Dificultar a utilização das partes comuns.
Cláusula 41ª. A parte que agir de forma contrária ao previsto no parágrafo
anterior ficará compelida a depositar no fundo de reserva multa correspondente a
R$ (....) (Valor Expresso), além do dever de respeitar as normas prevista neste,
cabendo, inclusive, ao Administrador, a faculdade de acionar judicial ou
extrajudicialmente o infrator para que este solucione o problema ocasionado.
DO PAGAMENTO
Cláusula 42ª. Os condôminos e/ou inquilinos pagarão as despesas condominiais até
o 6º dia útil de cada mês, no valor respectivamente calculado referente a cada
cota parte.
Cláusula 43ª. Os pagamentos deverão ser feitos diretamente à empresa de
Administração de Imóveis, que ficará responsável pela quitação plena.
Cláusula 44ª. Caso hajam despesas extraordinárias, ligadas ao condomínio, as
mesmas serão computadas de forma conjunta, ficando a cargo da empresa de
Administração e ao Síndico a elaboração de informativo pormenorizado a respeito
das mesmas, direcionando-o a todos os condôminos e/ou inquilinos.
Cláusula 45ª. Todos os pagamentos das despesas referentes ao condomínio serão
precedidos de recibo devidamente preenchido com todos seus requisitos, que
deverá estar demonstrando pormenorizadamente todos os pagamentos, sendo assinado
pelo contratante e pelo contratado.
Cláusula 46ª. Havendo atraso no pagamento das despesas relacionadas ao presente
contrato, haverá incidência de multa de 10% (dez) por cento sobre o débito
atualizado até o dia do pagamento; a atualização monetária será feita pelo
Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC; incluindo-se juro moratório de 1
% (um) por cento ao mês.
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Cláusula 47ª. O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da
assinatura do mesmo.
Cláusula 48ª. Seguem anexo o contrato de prestação de serviço, extrato da conta
corrente do condomínio, laudos pormenorizados do corpo de bombeiros e defesa
civil, habite-se, instrumento de constituição do condomínio, contrato de seguro
de acidentes e incêndio e procurações.
DO FORO
Cláusula 49ª. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as
partes elegem o foro da comarca de (...............);
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas
vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(Local, data e ano).
(Nome e assinatura do Responsável pela Empresa Administradora (Nome da Mesma))
(Nome e assinatura do Síndico)
(Nome e assinatura de todos os signatários)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 3)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 4)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 5)